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個(gè)人住房貸款管理辦法最新版

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個(gè)人住房貸款管理辦法最新版

  該法規(guī)為支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自用普通住房,規(guī)范個(gè)人住房貸款管理,維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《貸款通則》制定的。下面是小編為大家整理的關(guān)于最新個(gè)人住房貸款管理辦法的內(nèi)容!

  最新個(gè)人住房貸款管理辦法

  個(gè)人類(lèi)貸款可分為兩大類(lèi):個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種:

  (1)個(gè)人購(gòu)置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);

  (2)個(gè)人二手住房貸款;

  (3)個(gè)人住房裝修貸款;

  (4)個(gè)人家居消費(fèi)貸款;

  (5)個(gè)人商用房貸款;

  (6)個(gè)人住房組合貸款;

  一、 個(gè)人住房公積金貸款

  個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工,在本市購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房(包括二手住房)時(shí),以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物,并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

  (一) 個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

  個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購(gòu)買(mǎi)二手住房貸款期限為1—10年),并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間;臨近退休年齡的職工,在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上,可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

  個(gè)人住房公積金貸款利率,由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整,則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款,當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整,調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以?xún)?nèi)的(含一年),貸款利率不作調(diào)整。

  (二) 個(gè)人住房公積金貸款額度

  購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬(wàn)元,最高貸款比例不得超過(guò)購(gòu)、建住房總價(jià)的70%;購(gòu)買(mǎi)二手住房最高貸款額度為8萬(wàn)元,最高貸款比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

  1、貸款額度的確定,按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計(jì)算,其計(jì)算公式為:

  借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金,其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

  2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的,其貸款額度不得超過(guò)購(gòu)、建房總價(jià)的50%;

  3、每一借款人的具體貸款額度,由貸款行及房改委資金管理中心,按以上規(guī)定,結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

  (三)個(gè)人住房公積金貸款操作的全過(guò)程

  1、咨詢(xún),領(lǐng)取表格;

  2、提出申請(qǐng);

  3、簽訂借款合同和抵押合同;

  4、辦理抵押登記手續(xù);

  5、辦理房屋登記手續(xù);

  6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);

  7、貸款轉(zhuǎn)帳;

  8、每月還款;

  9、貸款結(jié)清注銷(xiāo)。

  (四)申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

  借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí),首先應(yīng)填寫(xiě)《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》,由所在單位蓋章后,連同下列證明材料交貸款銀行:

  1、借款人夫妻雙方身份證、戶(hù)口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件);

  2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

  3、購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件;

  4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

  借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料:

  1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

  2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)

  3、賣(mài)房方夫妻雙方身份證、戶(hù)口薄;

  4、購(gòu)房合同

  (五)借款人償還貸款

  根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定,借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款,具體方式有兩種,由借款人自行選擇:

  1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;

  2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書(shū)》,并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額,也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額,由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶(hù)中扣劃應(yīng)還貸款本息。

  借款人可以提前一次性?xún)斶€全部貸款本息,也可以提前償還部分貸款本金。

  1、提前償還全部貸款本息,貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

  2、提前償還部分貸款本息,貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

  二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

  個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物,由銀行發(fā)放的貸款,包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

  (一)個(gè)人住房貸款的期限

  個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

  (二)個(gè)人住房貸款利率

  個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整,則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款,當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整,調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日,按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

  (三)個(gè)人住房貸款操作的全過(guò)程

  個(gè)人住房貸款整個(gè)過(guò)程大致分為三個(gè)階段:

  第一階段,提出申請(qǐng),銀行調(diào)查、審批;

  第二階段,辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù),銀行放款;

  第三階段,按約每月還貸,直到還清貸款本息,撤銷(xiāo)抵押。

  (四)個(gè)人住房貸款需提供的資料

  借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí),首先應(yīng)填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》,同時(shí)需提供如下資料:

  1、借款人資料:(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾;(5)有保證人的,必須提供保證人的有關(guān)資料。

  2、所購(gòu)房屋資料:(1)借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(xiāo)(預(yù))售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

  (五)辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

  貸款批準(zhǔn)后,購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同,并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù):(1)購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表;(4)全部購(gòu)房合同;(5)房地產(chǎn)部門(mén)所需的其他資料。

  房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后,抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門(mén)簽發(fā)的《期房抵押證明書(shū)》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

  (六)辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

  房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證,只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證,當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí),債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此,在抵押期間,抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,并負(fù)有妥善保管之義務(wù),包括為該房屋投保,以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

  中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定,同時(shí)還規(guī)定在抵押期間,凡因借款人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失,由借款人自行承擔(dān)。

  房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理,借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種:

  (1) 以貸款金額保險(xiǎn)的:保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限;

  (2) 以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的:保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)×0.5‰×貸款年限;

  上述兩種投保方式的賠償,分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的,按實(shí)際損失金額全額賠償;以貸款金額保險(xiǎn)的,按“實(shí)際損失金額×(貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價(jià))”計(jì)算賠償金額,其賠償不足的差額部分,由借款人自行承擔(dān)。

  (七)借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

  1、還貸款本息的方式有以下兩種,由貸款人和銀行共同約定。

  (1)等額本金還款法。在貸款期內(nèi),每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為:

  每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)(按月計(jì))+(貸款本金—累計(jì)已歸還本金額)×月利率

  2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款,貸款銀行根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定,對(duì)逾期貸款按每日計(jì)收萬(wàn)分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí),貸款銀行將依法處置抵押房屋。

  (1)借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的;

  (2)《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

  (八)借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

  1、年齡在18歲(不含)以下,或在65歲(不含)以上的申請(qǐng)人;

  2、不具有完全民事行為能力的自然人;

  3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請(qǐng)人;

  4、已查知有不良信用記錄的申請(qǐng)人。

  二、個(gè)人二手住房貸款

  個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。申請(qǐng)貸款的二手房房齡一般不超過(guò)15年;貸款期限與房齡之和一般不超過(guò)25年。

  借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款,除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:

  1、所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件;

  2、與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,及售房人提供的劃款賬號(hào);

  3、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告;

  4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

  三、個(gè)人住房裝修貸款

  個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)五成,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。

  借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款時(shí),除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:

  1、房屋裝修的合同或意向書(shū)原件,裝修概算書(shū)及相關(guān)資料;

  2、如有指定劃款商戶(hù),應(yīng)提供商戶(hù)銀行賬號(hào);

  3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

  4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

  四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

  個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)抵押物評(píng)估值的50%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款,除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:

  1、購(gòu)置大件家居商品的合同或意向書(shū)原件;

  2、如有指定劃款商戶(hù),應(yīng)提供商戶(hù)銀行賬號(hào);

  3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

  4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

  五、個(gè)人商用房貸款

  個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)個(gè)人自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購(gòu)商用房應(yīng)是現(xiàn)房,最高成數(shù)不得超過(guò)六成,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

  六、個(gè)人住房組合貸款

  個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款,即當(dāng)個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需時(shí),其不足部分向銀行申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱(chēng)。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)息,貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請(qǐng)辦理組合貸款。

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