北京城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法
北京城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)立法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定存在弊端 ,轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方辦理出讓手續(xù)、贈(zèng)與不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種形式 ,轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在土地使用權(quán)期滿后國(guó)家不應(yīng)無(wú)償收回。下文是北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法，歡迎閱讀!
北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法最新版
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本市國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用本辦法。本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購(gòu)買(mǎi)公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房的，不適用本辦法。
第三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵笓碛蟹课菟袡?quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國(guó)家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第四條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：(一)買(mǎi)賣(mài);(二)贈(zèng)與;(三)交換;(四)以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(六)以房地產(chǎn)清償債務(wù)的;(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)施監(jiān)督和管理。
第六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第七條 本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。
第二章 一般規(guī)定
第八條 轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
第九條 在依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，方可轉(zhuǎn)讓。
第十條 出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑諊?guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?一)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (二)依法收回土地使用權(quán)的;(三)登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十二條 按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。
第十三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的轉(zhuǎn)讓按照國(guó)家和本市的規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 共有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出賣(mài)已出租的房地產(chǎn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出賣(mài)人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第十五條 轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔(dān)繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)。
第十六條 已購(gòu)公有住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以不征得原售房單位同意。已購(gòu)公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔(dān)該房屋的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用。
第十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除本辦法第四條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的情形外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱(chēng)或者姓名、住所;(二)房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積;(三)房地產(chǎn)用途;(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)編號(hào);(五)買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格或者交換的差價(jià)金額、清償債務(wù)的金額;(六)房地產(chǎn)交付的條件和日期;(七)違約責(zé)任;(八)爭(zhēng)議解決方式;(九)轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。
第十八條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立和完善房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng);推行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案。
第十九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第二十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商議定，但實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。
第二十一條 新建商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車(chē)庫(kù)(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套(單元)計(jì)價(jià)。
第二十二條 為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，可以按照約定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記。
第二十三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法納稅。
第二十四條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：(一)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);(二)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對(duì)具體承辦人員的授權(quán)委托書(shū);(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件;(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)提交的文件，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)公證、認(rèn)證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。
第二十五條 市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件;對(duì)當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。對(duì)符合登記條件的，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記;對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知當(dāng)事人不予登記的理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對(duì)該商品房的保修責(zé)任。
第二十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務(wù)。受托人應(yīng)當(dāng)忠實(shí)、勤勉地履行職責(zé)。因受托人過(guò)錯(cuò)給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以要求受托人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十八條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布。
第三章 商品房預(yù)售
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū);(二)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上;(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)公布的預(yù)售最長(zhǎng)期限。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列文件：(一)本辦法第二十九條第二款規(guī)定的事項(xiàng)證明文件;(二)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū);(三)工程施工合同和施工進(jìn)度說(shuō)明;(四)包括經(jīng)備案的測(cè)繪成果、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售人員情況、住宅小區(qū)建設(shè)方案、房屋裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交付使用情況、前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容的商品房預(yù)售方案;(五)已將土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格的批準(zhǔn)文件。
第三十一條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)審核商品房預(yù)售申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需補(bǔ)充提交的全部文件;對(duì)提交文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。對(duì)符合本辦法第二十九條規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證;對(duì)不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不同意預(yù)售的決定并說(shuō)明理由。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將核發(fā)預(yù)售許可證的情況予以公布。
第三十二條 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng);(二)預(yù)售許可證編號(hào);(三)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào);(四)預(yù)售商品房的坐落位置、幢號(hào)或者樓層、面積;(五)土地的用途和使用期限;(六)發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。
第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。
第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可發(fā)布商品房預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱(chēng)、商品房坐落位置、商品房預(yù)售許可證編號(hào)。
第三十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積;(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课?。共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容。其他商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。
第三十六條 預(yù)售商品房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人名稱(chēng)或者姓名、住所;(二)商品房預(yù)售許可證編號(hào);(三)商品房的坐落位置、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)封閉情況;(四)商品房的用途;(五)土地使用權(quán)取得方式和期限;(六)預(yù)售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e;(七)預(yù)售的面積和實(shí)測(cè)面積誤差的處理方式;(八)商品房附屬設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn);(九)交付條件和日期;(十)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾;(十一)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施所在位置、用途、交付使用時(shí)間;(十二)申請(qǐng)辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定;(十三)違約責(zé)任;(十四)爭(zhēng)議解決方式;(十五)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人返還所收費(fèi)用。
第三十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。
第三十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售已抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時(shí)間書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押。
第四十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
第四十一條 商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人變更預(yù)售標(biāo)的物或者解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者解除預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
第四十二條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售期間的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下列違法行為，應(yīng)當(dāng)依法處理并督促其履行義務(wù)：(一)違規(guī)交易;(二)拖欠工程款;(三)延期交房;(四)未同步建設(shè)配套公共服務(wù)設(shè)施;(五)建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題;(六)其他不依法履行合同的行為。
第四十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第四十四條 預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。
第四十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒(méi)有告知預(yù)購(gòu)人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。
第四十六條 商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)繪，并提供下列文件：(一)商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū);(二)商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說(shuō)明文件。屬于商品住宅的，說(shuō)明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致;根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。受委托的測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測(cè)，并出具商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)和每套房屋的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表。測(cè)繪單位對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人查詢商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)。
第四十七條 預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書(shū)面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息。預(yù)購(gòu)人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由預(yù)購(gòu)人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購(gòu)人。實(shí)測(cè)面積小于合同約定的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還預(yù)購(gòu)人;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購(gòu)人。本辦法所稱(chēng)的面積誤差比等于實(shí)測(cè)面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。
第四十八條 預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：(一)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款;(二)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行;(三)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書(shū)面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息;購(gòu)房人不退房的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。
第四十九條 預(yù)售商品房按照套(單元)計(jì)價(jià)的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理;合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
第五十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū);(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
第五十一條 已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十條的規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人在收到書(shū)面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。預(yù)購(gòu)人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)。
第四章 法律責(zé)任
第五十二條 違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者擅自預(yù)售商品房的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。房地產(chǎn)受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買(mǎi)商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果。
第五十三條 違反本辦法第三十三條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法收繳偽造、涂改的預(yù)售許可證，并處3萬(wàn)元以下罰款，造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。
第五十四條 違反本辦法，按照規(guī)劃、廣告、價(jià)格管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以行政處罰的，由規(guī)劃、工商行政和價(jià)格主管部門(mén)依法處理。
第五十五條 市和區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行政管理工作中不履行或者不適當(dāng)履行法定職責(zé)的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第五十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本辦法第十七條、第三十六條的規(guī)定擬訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和商品房預(yù)售的合同示范文本。
第五十七條 本辦法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府發(fā)布的《北京市貫徹實(shí)施〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉若干具體問(wèn)題的規(guī)定》、1988年9月15日市人民政府發(fā)布的《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容
1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所;
2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào);
3.房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;
4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限;
5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
6.成交價(jià)格及支付方式;
7.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)問(wèn);
8.違約責(zé)任;
9.雙方約定的其他事項(xiàng)。
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