深圳市房屋建筑面積計算細則
當前房屋價值日益提高,分戶房屋建筑面積的準確性尤其重要,因為它是房屋所有權(quán)人擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的量化指標,是商品房銷售活動中作為結(jié)算的重要依據(jù)之一。下文是深圳市房屋建筑面積計算細則，歡迎閱讀!
深圳市房屋建筑面積計算細則最新版
一、一般規(guī)定
(一)基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。
(二)建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。每戶(或
單位)擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。
建筑面積包括使用面積和公共面積兩個部分：
1.使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2.2米以上(指建筑層高，含2.2米，以下同)的閣(暗)樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有(即共墻)，其所屬面積由兩戶平均分攤。
2.公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等。
公共面積分為應(yīng)分攤的公共面積和不能分攤的公共面積兩部分。
(1)應(yīng)分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。
(2)不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。
(三)每戶(或單位)應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算：
1.有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行分攤計算。
2.如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤，即：
該戶應(yīng)分攤的公共面積=應(yīng)分攤公共面積--------×該戶使用面積各戶使用面積之和。
對有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進行分
攤，即服務(wù)于整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分攤，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進行分攤。
住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的公共面積(電梯間、樓梯間除外)應(yīng)計入住宅部分進行分攤;住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分攤面積。
(四)每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分攤的公共面積。
(五)公共面積(包括應(yīng)分攤的和不應(yīng)分攤的)應(yīng)由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租(售)。
二、計算建筑面積的范圍
(一)單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。
(二)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
(三)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(四)地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(五)用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(六)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
(七)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(八)圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。
(九)電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建筑物自然層計算建筑面積。
(十)舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。
(十一)建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層，層高超過2.2米的，應(yīng)按一層計算建筑面積。
(十二)有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十三)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十四)突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
(十五)突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
(十六)封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺、有柱陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十七)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(十八)兩個建筑物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(十九)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(二十)跨越其他建筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積。
三、不計算建筑面積的范圍
(一)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、挑檐、庭園、無柱雨蓬、懸挑窗臺等。
(二)檢修、消防等用的室外爬梯。
(三)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。
(四)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
(五)建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
(六)構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防干、支線等。
(七)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(八)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。
四、其它
(一)計算房屋建筑面積的單位一律采用公制，即平方米(平方米)，取位至0.01平方米。
(二)房屋面積測算的中誤差按下式計算，允許誤差為中誤差的兩倍。MP=±(0.04根號下P+0.003P)
式中：MP為房屋面積測算中誤差，單位平方米;P為房屋面積，單位平方米。
(三)在計算建筑物建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述細則精神辦理。
房屋面積的基本介紹
指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。
房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
預(yù)測面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。
實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。
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