深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定
深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定
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深圳市物業(yè)管理服務收費管理條例
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據價格管理和物業(yè)管理的有關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于已取得經營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務的收費行為。
政府開發(fā)的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房等的物業(yè)管理服務收費，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定，對房屋及配套的共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、運營、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)管理服務收費應當遵循合法、公開及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行政府指導價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應當根據市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導標準在物業(yè)管理服務合同中約定收費標準。
非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中協商約定收費標準。
市價格主管部門應當會同市物業(yè)管理行政主管部門定期發(fā)布住宅物業(yè)管理服務收費指導標準。
第六條 建設單位銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務費標準。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當明確物業(yè)管理企業(yè)、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關約定應當一致。
物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。
第七條 物業(yè)管理服務收費可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的計費方式。
物業(yè)管理服務合同中應當明確約定物業(yè)管理服務收費的計費方式。
第八條 物業(yè)管理服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)管理服務收費實行包干制的，物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
第九條 下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出，但不得重復計算：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)清潔衛(wèi)生費用;
(四)綠化養(yǎng)護費用;
(五)公共秩序維護費用;
(六)物業(yè)共用部位水、電費用;
(七)用于物業(yè)管理的固定資產折舊及辦公費用;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用;
(九)必要的社區(qū)文化、體育活動費用;
(十)經業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資(基)金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應提供下列基本服務項目：
(一)清潔衛(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經常性的保潔，做好除“四害”消殺服務工作。
(二)公共秩序維護。協助有關部門維持物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。
(三)園林綠地養(yǎng)護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好;按照管理服務合同和服務公約規(guī)定對其他園林設施進行日常養(yǎng)護。
(四)物業(yè)共用部位、共用設施、設備日常維護。做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修養(yǎng)護。
(五)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務項目以及根據物業(yè)管理服務合同約定的其他服務項目。
第十一條 實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務費時，應以實際的支出為計算依據，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務支出為基數計提酬金。
酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據供求關系、企業(yè)資質、管理標準、服務內容和服務水平等因素，通過招標、協議等方式確定比例或固定數額。
物業(yè)管理企業(yè)在接管項目之前及每年年底前，應根據本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項目和標準的預算方案，經業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實施。
物業(yè)管理服務收費標準根據業(yè)主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。
第十二條 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應每三個月公布一次物業(yè)管理服務費的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。
實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應在每年初進行上年度的物業(yè)管理服務費決算，經業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。
物業(yè)管理服務費除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結余的，應轉入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務費，不得擅自提取或挪作他用。
第十三條 實行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機構對物業(yè)管理服務費用年度預決算和物業(yè)管理服務費用的收支情況進行審核、審計。
聘請專業(yè)機構審核、審計的費用計入物業(yè)管理服務支出。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)利用產權為業(yè)主共有的場地、場所及設施、設備進行經營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務費。
第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)管理服務合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務費。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)管理服務費。
違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務費按房地產權利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產權利證書的，物業(yè)管理服務費按購房合同標明的建筑面積收取。
物業(yè)管理服務合同約定按其他方式收取的，從其約定。
第十七條 物業(yè)管理服務費自業(yè)主入住之日起開始交納。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。
前款所稱“入住”是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續(xù)。入住人收到入住(入伙)通知后在規(guī)定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為入住。
第十八條 因裝修產生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內負責清運。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協商確定。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金(押金)。
裝修保證金(押金)標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金(押金)不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔。
裝修保證金(押金)應當用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應在裝修驗收后一個月內全額退還裝修保證金(押金)。
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工(料)價單。
第二十一條 除前述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關的其他任何費用。
除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。
第二十二條 未經業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。
第二十三條 住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區(qū)分。
第二十四條 物業(yè)管理服務費一般按月收取，但經雙方協商同意按其他方式收取的除外。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得增設物業(yè)管理服務合同約定之外的其他強制性服務項目和收費。
物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十七條 對同一物業(yè)管理區(qū)域內相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。
同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實行不同的收費標準。
第二十八條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標價工作。
第二十九條 市、區(qū)價格主管部門應加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費行為。
第三十條 本規(guī)定實施前由市、區(qū)價格主管部門核定的具體物業(yè)的物業(yè)管理服務收費標準的有關批文一律廢止。業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立的，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。
第三十一條 本規(guī)定自2006年9月1日起執(zhí)行。此前由市物價局和市國土資源和房產管理局(市住宅局)制定的物業(yè)管理服務收費政策與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。
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