房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里

房地產(chǎn)在未來會(huì)呈現(xiàn)更加劇烈的馬太效應(yīng)，馬光遠(yuǎn)曾表示，未來只有20%房企能活下來，20%的城市，20%的樓盤有投資價(jià)值。意思很明顯，80%的房企要破產(chǎn)或轉(zhuǎn)行，80%的城市、80%的樓盤沒有投資價(jià)值。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!

房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里

1城市機(jī)會(huì)——看好一線，隨產(chǎn)業(yè)看人口，隨產(chǎn)業(yè)看城市

目前眾所周知的是“一線漲，二線選漲，三四線基本不漲，甚至跌得概率超大”，這個(gè)觀點(diǎn)老潘也認(rèn)同，但想補(bǔ)充兩點(diǎn)，一則在城市化集中和經(jīng)濟(jì)相對(duì)高增長(zhǎng)的上升期，一線城市每一次價(jià)格回調(diào)和盤整，就是一次出手的機(jī)會(huì);二則選城市不是核心，核心還是看產(chǎn)業(yè)和人口，但有一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)又在人口之前，因?yàn)樽罱K所謂城市的機(jī)會(huì)，其實(shí)取決于城市定位和規(guī)劃風(fēng)口機(jī)會(huì)，但本質(zhì)在于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)層級(jí)決定收入層級(jí)，產(chǎn)業(yè)層次決定人口層次，而人口層次與收入層次，則直接決定了城市房?jī)r(jià)的購買力，一直以來，購買意愿對(duì)中國(guó)人而言是不缺的，因?yàn)橹袊?guó)人都希望在大城市有一套房，而且有錢就愛買房，所以有錢沒需求這個(gè)事情不用操心。所以產(chǎn)業(yè)層級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的高度和機(jī)會(huì)。這一點(diǎn)年初老潘也與陽光城副總裁王鋒采訪中聊過。他強(qiáng)調(diào)，一個(gè)城市的單位面積GDP意味著產(chǎn)業(yè)的層次和實(shí)力，也意味著未來房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。

【案例解讀】北上廣深中，身在深圳的老潘自然對(duì)深圳有天然偏好，但從理性角度而言，四大一線老潘更看好深圳房地產(chǎn)的上漲空間，不僅僅是因?yàn)榻衲晟钲诜績(jī)r(jià)領(lǐng)漲一線，而核心在于深圳四大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的成功和持續(xù)優(yōu)化，深圳金融、科技、文化、物流四大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)城市GDP的80%，而且深圳企業(yè)創(chuàng)新的土壤、文化極好，一大批世界500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)快速成為巨無霸，而未來5年內(nèi)打造中國(guó)硅谷，整個(gè)深圳第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到全國(guó)極致，而且也超過香港成為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市。這樣的產(chǎn)業(yè)層級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)高度下的深圳，是對(duì)深圳房地產(chǎn)最大的支撐。

同樣即使在高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的上海，老潘依舊堅(jiān)定看好上海的上漲空間。首先，上海，中國(guó)超一線城市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，打造全球金融中心，大多數(shù)華東地區(qū)甚至東南亞地區(qū)的跨國(guó)企業(yè)都把總部紛紛落戶上海，上海每年凈流入人口要達(dá)到750萬人，上海未來的經(jīng)濟(jì)活力和人口層次都在持續(xù)提升。其次，上海與國(guó)內(nèi)其他城市相比，房?jī)r(jià)偏高是肯定的，但與香港對(duì)比，目前上海的中檔與低端住宅的房?jī)r(jià)與香港是比較接近的，但是高檔住宅，特別是豪宅部分與香港的差距還是很大的，這是非常不正常的現(xiàn)象，作為中國(guó)金融和貿(mào)易中心的上海，其地位在中國(guó)是越來越重要，所以上海豪宅價(jià)格在上海的空間是非常大的，目前可能更看到了上海豪宅價(jià)格今天的高位，沒看到上海之于中國(guó)，之于全球的相對(duì)堅(jiān)強(qiáng)成長(zhǎng)型，老潘曾說，一線城市不強(qiáng)，則中國(guó)不強(qiáng)。

2，板塊機(jī)會(huì)——板塊輪換與筑底規(guī)律下的短中期機(jī)會(huì)

大多人對(duì)城市的機(jī)會(huì)比較敏感，而往往忽略了一個(gè)城市不同板塊和一個(gè)板塊中不同節(jié)點(diǎn)的的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

第一是板塊輪換機(jī)會(huì)。一個(gè)城市的板塊發(fā)展會(huì)出現(xiàn)不均衡性，即出現(xiàn)領(lǐng)漲板塊、跟漲板塊，補(bǔ)漲板塊。而領(lǐng)漲板塊的核心是漲幅最大，漲速最快，房?jī)r(jià)最高，他們往往是城市的中心板塊，往往是國(guó)家或是省域給予的重點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃板塊，而其他跟漲、補(bǔ)漲板塊會(huì)出現(xiàn)不同的時(shí)間，在這其中，就意味著巨大的短中期機(jī)會(huì)。

第二是板塊成長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)機(jī)會(huì)。即在一個(gè)板塊之中，還可以繼續(xù)細(xì)分為各個(gè)小版塊的互補(bǔ)，這其中有一個(gè)典型筑底規(guī)律，何為筑底規(guī)律，就是在一個(gè)大板塊發(fā)展的過程中內(nèi)部的各小板塊承擔(dān)各自的使命去支撐整個(gè)大板塊的最終規(guī)劃目標(biāo)。一般來說都是以地鐵及高速網(wǎng)絡(luò)作為樞紐，軌道交通承接剛需板塊置業(yè)人口流入，在有剛需人群入住各小版塊完成剛需置業(yè)人群筑底使命后使整個(gè)板塊具備完善人氣及配套后，最后選取區(qū)域優(yōu)勢(shì)位置板塊作為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)、低密度社區(qū)打造。這種程度上，剛需帶來的城市內(nèi)部人口導(dǎo)流和地鐵、軌道、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等完善之后，高品質(zhì)、低密度社區(qū)往往成為價(jià)值拔高的機(jī)會(huì)。

【案例解讀】對(duì)上海嘉定板塊就是剛需人口導(dǎo)入之后，形成了良好的居住氛圍，獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，配套成熟且良好的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，最終江橋依托地鐵13號(hào)線及萬達(dá)廣場(chǎng)是承接南翔及新城板塊后的剛需及剛改筑底板塊，南翔剛需均價(jià)已快逼近30000元/平米，江橋也已經(jīng)超過20000元/平米，這樣一來，安亭正是目前嘉定內(nèi)最后同時(shí)也是最好的低密度高品質(zhì)宜居生活板塊，這就是筑底規(guī)律的現(xiàn)實(shí)案例。

3，項(xiàng)目機(jī)會(huì)——并購的機(jī)會(huì)可遇而不可求

普漲時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)更多是“一起增長(zhǎng)”，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入天花板和整體規(guī)模高位橫盤的時(shí)候，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)漸漸轉(zhuǎn)為“零和游戲”，也就是說，優(yōu)秀房企業(yè)績(jī)規(guī)模的加速增長(zhǎng)往往是取決于中小房企業(yè)績(jī)的減少為代價(jià)的。越來越多規(guī)模房企開始選擇中小房企，優(yōu)質(zhì)潛力項(xiàng)目進(jìn)行收購、兼并和合作開發(fā)，形式可以多樣，但這已經(jīng)成為價(jià)值重構(gòu)，價(jià)值提升的機(jī)會(huì)，老實(shí)說，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入兼并收購的深水區(qū)。

【案例解讀】旭輝集團(tuán)與上海汽車城的安亭項(xiàng)目的收購就是一個(gè)雙贏的案例。安亭項(xiàng)目一期二期是上海汽車城，而項(xiàng)目的二期和三期被旭輝整體收購，這個(gè)地塊的特征是稀缺的獨(dú)棟別墅用地，稀缺的高爾夫別墅，這在2006年后政府停批獨(dú)棟別墅、高爾夫建設(shè)用地之后，非常稀缺。收購之后，旭輝會(huì)充分利用開發(fā)高端項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢(shì)，打造西上海高端別墅項(xiàng)目的傳奇，而針對(duì)二期景觀會(huì)聘請(qǐng)北斗星公司對(duì)項(xiàng)目景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)升級(jí)，耗資一億多。三期項(xiàng)目重新定位重新建造，基于旭輝集團(tuán)鉑悅系列產(chǎn)品，打造上海唯一的第三代高爾夫獨(dú)棟別墅，由此進(jìn)行價(jià)值提升。

4，稀缺機(jī)會(huì)——稀缺本身就意味著今后爆發(fā)機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)正從同質(zhì)化時(shí)代走向個(gè)性化時(shí)代，產(chǎn)品可以多樣化，服務(wù)可以多樣化，但這很容易相互復(fù)制，但有些是不能復(fù)制的，比如稀缺的地段，比如稀缺的景觀，稀缺的資源。有的源自政府政策，有的源自景觀占有，有的源自資源壟斷。

比如國(guó)家為了約束土地資源的浪費(fèi)，針對(duì)房地產(chǎn)土地政策干涉唯獨(dú)兩次，一次是2004年停批高爾夫用地，另一次就是2006年停批獨(dú)棟別墅用地，在上海這個(gè)寸土寸金的地方，能同時(shí)擁有雙限資源的別墅是最稀缺最值錢的，而這正是高爾夫獨(dú)棟別墅的稀缺與未來巨大價(jià)值，可以自住，投資，收藏。

今天大眾對(duì)別墅的概念容易被混淆和誤解，所謂的聯(lián)排和疊加并不能稱之為別墅，而只有獨(dú)棟別墅才稱之為別墅，獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，這一類型是別墅歷史最悠久的一種。未來獨(dú)棟別墅已經(jīng)基本算是不可再生的了。也就是說，獨(dú)棟的別墅現(xiàn)在的政策下是賣一棟少一棟。

5，價(jià)格機(jī)會(huì)——高性價(jià)比意味著價(jià)格洼地

價(jià)格洼地，價(jià)值高地，這就是價(jià)格機(jī)會(huì)

如果在城市、板塊、項(xiàng)目、資源稀缺尋找到好的機(jī)會(huì)，那么在房地產(chǎn)價(jià)格層面其實(shí)也有很多機(jī)會(huì)。通俗的說就是賣低了，就似乎高性價(jià)比時(shí)候。經(jīng)常會(huì)有企業(yè)說賣低了，比如招商雙璽在深圳今年價(jià)格暴漲的時(shí)候竟然沒貨可賣了，顯而易見的是買了雙璽的業(yè)主就是一種眼光。比如旭輝這個(gè)上海鉑悅西郊高爾夫獨(dú)棟別墅，總價(jià)單位在1000萬~1500左右，這個(gè)總價(jià)在北上廣深而言，就是改善的價(jià)格，但問題是1000萬就能在上海買獨(dú)棟別墅，獨(dú)門獨(dú)院還是高爾夫別墅，而純正法式的產(chǎn)品更是16米面寬、三開間的大尺度，讓人驚嘆產(chǎn)品的氣度，更重要的是200多平米還贈(zèng)送500平米的花園和空間。所以，在高爾夫及獨(dú)棟別墅用地雙禁的情況下，未來旭輝鉑悅西郊”不可復(fù)制、不可再生意味著巨大升值空間，而目前的1000萬入住上海獨(dú)棟別墅，就是價(jià)格洼地，價(jià)值高地。