房地產(chǎn)行業(yè)pest分析
PEST分析的定義PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱 一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀因素。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù) 自身特點(diǎn)和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異， 但一般都應(yīng)對政治(Political)、經(jīng)濟(jì) (Economic)、社會(Social)和技術(shù) (Technological)這四大類影響企業(yè)的主要外部 環(huán)境因素進(jìn)行分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)pest分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)介紹
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ) 建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較 多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相 關(guān)因素組成。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、 經(jīng)濟(jì)、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大 的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時(shí)代 的到來，國外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會給 房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。 21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，中國房地產(chǎn)在新 的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如 何，是一個(gè)重要問題。
房地產(chǎn)pest分析之P
P即政治-法律因素(Political Factors) 在房地產(chǎn)行業(yè)中，這些因素可以包括:宏 觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、土地政策、房地產(chǎn)行 業(yè)政策等相關(guān)政策以及政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 之間的關(guān)系。當(dāng)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政 策或土地等其他政策或政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)政府發(fā)布了 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力的 法律、法規(guī)時(shí)，開發(fā)商的經(jīng)營戰(zhàn) 略必須隨之做出調(diào)整。
以土地政策舉例:
土地政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制包括兩個(gè)途徑:首先，土地價(jià)格對房價(jià)的影響，土地價(jià)格是房價(jià)的成本之一， 土地價(jià)格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模 下降，房地產(chǎn)市場的供 給減少，最終影響房價(jià)。其次，土地供應(yīng)量對厲地產(chǎn) 價(jià)格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn) 企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。
土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)土地要素對于房價(jià)變化影響很大，通過對土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范穩(wěn)定房 地產(chǎn)市場的運(yùn)行。而土地因素塒房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的，在一定程 度上存在著“時(shí)差性”。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響不同用途用地的供應(yīng)比例，體現(xiàn)了政府的產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)，調(diào)整商業(yè)用地的市 場投放量，增加產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的供地量。
房地產(chǎn)pest分析之E
E即經(jīng)濟(jì)因素(Economic Factors) 經(jīng)濟(jì)因素主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。 從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然 保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與 GDP 增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波 幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境 還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個(gè)對于經(jīng)濟(jì)政 策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。
以通貨膨脹舉例 通貨膨脹對房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈條的影響 從短期的角度來看，隨著通貨膨脹的形成，房地產(chǎn)整個(gè)價(jià)值鏈條都會在通脹 的影響下，形成產(chǎn)業(yè)價(jià)值的短期外溢。例如說，在材料的行業(yè)發(fā)生通脹成本 調(diào)整以后，按照蝴蝶效應(yīng)的原理，后續(xù)價(jià)值鏈條會在目前的成本調(diào)整基礎(chǔ)上， 利用社會心理和消費(fèi)者預(yù)期。加速調(diào)整通脹成本后的價(jià)格體系，獲取更過的 利潤。所以從短期角度來看，整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條會攫取更大的利益。 通貨膨行對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本價(jià)格影響 在短期角度，隨著通貨膨脹的發(fā)生，開發(fā)商的自由資產(chǎn)會出現(xiàn)一定程度的縮水。 使開發(fā)商的資金壓力和資金成本上升。開發(fā)商對通脹的損失不是通過開發(fā)商 自己的內(nèi)部消化渠道來化解，它只是通貨簡單的成本轉(zhuǎn)移過程，將成本轉(zhuǎn)移 的最終房價(jià)過程當(dāng)中，最終消費(fèi)者只有承擔(dān)更高的房價(jià)，通貨膨脹因素經(jīng)過 層層放大后最終攤在消費(fèi)者手上。價(jià)格高于通脹水平上漲。 通貨膨脹對房產(chǎn)銷售市場短期影響 從短期角度來看，房屋銷售市場也是一個(gè)明顯的股票市場特征，買漲不買跌。 當(dāng)通貨膨脹開始發(fā)生時(shí)，價(jià)格開始上揚(yáng)，在對通脹的后續(xù)發(fā)展判斷不明朗的 情況下(特別是我國通脹指數(shù)的統(tǒng)計(jì)體系下，通脹被低估)。價(jià)格上漲的實(shí) 際需求擴(kuò)張判斷和成本上升判斷在消費(fèi)者的知覺理解下，會形成價(jià)格持續(xù)上 漲的心理預(yù)期?？紤]到消費(fèi)能力和資產(chǎn)保值能力，消費(fèi)者會加速購買房屋， 短期內(nèi)承擔(dān)房價(jià)的上漲。
房地產(chǎn)pest分析之S
S即社會-文化因素(Sociocultural Fators) 在房地產(chǎn)行業(yè)中，構(gòu)成社會環(huán)境的要素 包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心態(tài)和需 求、收入分布、人口流動(dòng)性、風(fēng)俗觀念、 價(jià)值觀念等。不同城市，不同地區(qū)的人群 對產(chǎn)品的認(rèn)同接受能力各不一樣，僅就一 個(gè)城市里的各個(gè)區(qū)域來對比也有區(qū)別。
以人口流動(dòng)舉例 外來流動(dòng)人口的住宅需求我國目前處在城市化加速發(fā)展的過程中，大量流動(dòng) 人口由農(nóng)村涌入城市，由內(nèi)地涌向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有些城市常住人口與流動(dòng)人 口的比例高達(dá)1:1。有關(guān)資料表明到2010年我國城市化將達(dá)到45%，也就是說 將有近3億農(nóng)業(yè)人口流入城市，流動(dòng)人口的增加將給城市住宅市場帶來另一片 商機(jī)。
外來流動(dòng)人口的增加導(dǎo)致非家庭住戶迅速增加，這些家庭住戶中的一人戶需 要較小的公寓房間，暫時(shí)同居的兩人戶需要較便宜的或租賃的住房，而三人和 三人以上的集體住戶則需要較大的住房或集體公寓。但目前外來人口中除了住 單位的集體宿舍、住基建工地、租商品房外，有一小部分人則四處隨意棲身， 還有相當(dāng)一部分人零散租用私宅。
這種狀況引起許多社會問題。在這種情況下房地產(chǎn)商可以適應(yīng)打工族的需求， 不失時(shí)機(jī)地為他們建造集體公寓、單身公寓和小型套房，這樣既有利于流動(dòng)人 口生活和學(xué)習(xí)的集中管理，又有利于計(jì)劃生育工作的開展。而且此類公寓也可 迎合社會上單身人口增多的需求。 開發(fā)商可以與市政府合作，取得優(yōu)惠條件來開發(fā)面向打工族的住宅(如北京的 外來人公寓)，同時(shí)房地產(chǎn)商可以與那些沒有向員工提供住所的企業(yè)公司聯(lián)系 和合作，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)都希望自己的員工能在本企業(yè)安心工作，而惟有安居才 能樂業(yè)，因此企業(yè)應(yīng)該為員工解除后顧之憂，幫助他們租房或購房。
房地產(chǎn)pest分析之T
T即技術(shù)因素(Technological Factors) 在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)因素指的是圍繞 產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建筑、園林規(guī)劃產(chǎn)生的新 思想、新理念。而自然則指的是指企 業(yè)業(yè)務(wù)所涉及的地區(qū)或市場的地理、 氣候、資源、生態(tài)等環(huán)境。在房地產(chǎn) 行業(yè)中指的是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目 所在的地區(qū)或市場情況。消費(fèi)者消費(fèi)觀念不斷更新， 消費(fèi)要求不斷增高的今天，產(chǎn)品的競爭已經(jīng)不僅僅 是房子與地的競爭，而是包括周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、 建筑風(fēng)格、園林配套等多方面因素的競爭。
從建筑技術(shù)來說，2010年，對房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含 量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì) 量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì) 的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心 競爭力。對于開發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必 由之路:一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。
例如很多優(yōu)秀項(xiàng)目雖然沒有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié) 能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等 方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功; 二是摒棄炒作，做真正的高科技、 高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后 市場競爭的日趨激烈，越來越多先 進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得 到大力推廣和廣泛應(yīng)用。
房地產(chǎn)PEST分析之N
N即自然因素(Nature Factors) 房地產(chǎn)行業(yè)中的自然環(huán)境因素只要指環(huán)境質(zhì)量，地質(zhì)、地 勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條 件以及居民職業(yè)類別、教育程度 等人文環(huán)境條件。我國土 地廣袤，幅員遼闊，地理 環(huán)境各不相同，因此它們 給房地產(chǎn)帶來的影響也是 各不相同的。 我國屬于典型的季風(fēng)氣候，冬季盛行西北風(fēng)，夏季盛行東南 風(fēng)，冬季北方氣候寒冷干燥，浮塵多，我們買房時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量避 免窗戶的朝向迎著風(fēng)面。夏季南方潮濕，多雨，悶熱，窗戶的 朝向正好與北方相反，應(yīng)該選擇迎著風(fēng)面的窗戶。房子的窗戶 應(yīng)當(dāng)盡量躲開當(dāng)?shù)乩淇諝獾膩硐颍热?在北方，西北風(fēng)到冬 季很強(qiáng)勁，窗戶的位置就要盡量躲開西北方向。在南方，窗戶 應(yīng)盡量能經(jīng)常得到陽光的照射。因此，氣候?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的影 響也是巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該因地制宜，建造出既適合當(dāng)?shù)?氣候又滿足消費(fèi)者需要的房子，確保資源的合理有效應(yīng)用以及 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。 另外，還要特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，人們在買房時(shí)都會實(shí)地考 察一下所購房屋的大環(huán)境，看看在買房的上風(fēng)口有沒有環(huán)境的 污染源，如果污染源就在消費(fèi)者所購房屋的上風(fēng)口，這樣一來 隨著每一次的刮風(fēng)，就會讓購房者常年累月，時(shí)時(shí)處于被污染 的環(huán)境中，這樣對消費(fèi)者的身體會造成很大的傷害。 因此，這些自然環(huán)境都是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)所 要面臨及需要解決的問題。
歸納總結(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)影響國計(jì)民生的行業(yè)，房地產(chǎn)三分之一 是政策，三分之一是金融，三分之一是地產(chǎn)的特殊天性注就了其 受政策的影響非常的大。近幾年，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展從 各個(gè)方面出臺了多項(xiàng)政策和措施，這是關(guān)系到中央提出的建立和 諧社會的目標(biāo)能否完成的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)響應(yīng)政府 的號召，遵守國家的政策和規(guī)定，企業(yè)針對國家的宏觀調(diào)控措施， 一方面要及時(shí)的了解和學(xué)習(xí)，另一方面要認(rèn)真評估給企業(yè)帶來的 影響，及時(shí)采取應(yīng)對措施，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇，使企業(yè)健康、 和諧發(fā)展。 一個(gè)企業(yè)的成功往往是制度的成功。職能設(shè)計(jì)合理、職責(zé)清 晰、工作接口關(guān)系明確的組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)比經(jīng)常推諉、扯皮、內(nèi)耗 的企業(yè)更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業(yè)比雖然 建立了一堆制度，但制度不適宜、執(zhí)行不力的企業(yè)更具競爭力。 房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理 制度，并確保各項(xiàng)制度的有效施行。
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