房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟的發(fā)展是息息相關(guān)的，我們可以通過宏觀經(jīng)濟的分析，從總體上洞察房地產(chǎn)市場的變化，把握房地產(chǎn)市場的脈搏。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析
由于房地產(chǎn)具有明顯的地域特征，本文所提到的宏觀經(jīng)濟指標均是指一個城市或一個區(qū)域的指標，以反映該城市或區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平狀況。
一、國內(nèi)生產(chǎn)總值
人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP (Gross Domestic Product)是指在一定時期內(nèi)一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價值總和，常被公認為衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟狀況的最佳指標。 根據(jù)《各國的經(jīng)濟增長》中研究得出的庫茲涅茨法則：當(dāng)GDP增長速度小于4%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長速度界于4%-5%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯;5%-8%，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段;8%-10%，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7%-8%，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，相比之下東莞市2005年完成GDP為2182.44億元，比上年增長88.91%，并且近7年內(nèi)年均增長73.42%，大大超出8%-10%的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段水平，由此可以判斷東莞市房地產(chǎn)可能出現(xiàn)跳躍式發(fā)展。
人均國內(nèi)生產(chǎn)總值即人均GDP，這一指標通常用來評估一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，也是衡量該地區(qū)經(jīng)濟實力和經(jīng)濟活躍程度較為常用的綜合性指標。人均GDP統(tǒng)一使用統(tǒng)計中的常住人口而非戶籍人口計算人均GDP。 房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP值的增長是密切相關(guān)的。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展可分為幾個發(fā)展階段：世界銀行統(tǒng)計資料表明，當(dāng)一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長;人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長;人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。也就是說，人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展存在一定的關(guān)系(如圖1-1所示)。
目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。以東莞和深圳寶安區(qū)為例，2005年東莞市人均GDP為2728美元/人·年，處于世界銀行認可的800-4000美元之間的高速增長期的中期階段，由此可以推斷東莞市房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間;而2005年深圳寶安區(qū)人均GDP為3510美元/人·年，處于世界銀行認可的800-4000美元之間的高速增長階段的中后期，因此判斷未來東莞市房地產(chǎn)發(fā)展空間比深圳市寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展空間要大。 圖1-1 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖
二、三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)
三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)是指一國(或地區(qū))第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))、第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占國民經(jīng)濟GDP的比重狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟資源在不同類型的經(jīng)濟部門之間進行分配，并不斷地調(diào)整演化的結(jié)果，它是決定整體經(jīng)濟效率和發(fā)展態(tài)勢的一個重要因素。評價產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化程度，主要關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度及其轉(zhuǎn)化速度的量化指標。
綜觀發(fā)達國家的工業(yè)化進程歷史，按一、二、三次產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟GDP 的比重狀況，劃分為兩大階段：(1)第一階段：第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟GDP中的比重，以較快的速度增加并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第一產(chǎn)業(yè)的比重則以更快的速度下降。在此階段，第三產(chǎn)業(yè)的比重有所上升，但變動幅度不大。(2)第二階段：第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟GDP中的比重，以較快的速度增加，并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第二產(chǎn)業(yè)的比重則以略慢一些的速度下降。
在此階段，第一產(chǎn)業(yè)的比重進一步下降，但變動幅度不大。一般地，越是人均國民收入低的國家，第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大;而越是人均國民總收入高的國家，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大。在美國，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過70%。 由于房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，那么可以通過對一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比例從宏觀上了解該地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展狀況。 人均GDP(美元) 房地產(chǎn)發(fā)展階段 800 4000 高速增長 平穩(wěn)增長 停滯衰退
如果一個地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上，說明該地區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展水平比較高，這就是房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)50法則”。運用該法則可以從總體上判斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平(見表1-1)。 目前發(fā)達國家第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟GDP的比重是55-70%左右，從表中可以看出上述四個城市的第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重已經(jīng)超過或基本達到50%，而同時我們都知道這四個城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平相對都比較高。
三、人口狀況指標
人口數(shù)量是決定房地產(chǎn)市場需求量的一個基本因數(shù)，隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加。城市人口增長可以分為自然增長和機械增長。城市人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少;城市人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少;另外，還通常運用流動人口數(shù)量來體現(xiàn)城市人口數(shù)量的變化情況。2000年上海人口規(guī)模在世界特大城市中位居第6位，在中國位居第一，也是中國人口密度最大的城市。資料顯示，上海常住人口為1640.77萬人。作為一個經(jīng)濟發(fā)達城市，上海的外來流動人口數(shù)量不斷增加，2000年外來人口總量增至387.11萬人，在全國位于廣州之后的第二位。
人口素質(zhì)是指人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。它可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化，隨著文明發(fā)達、文化進步，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高;反之，則價格低落。
家庭人口規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般來說，隨著家
四、人均可支配收入
年人均工資水平 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指城鎮(zhèn)居民家庭人均是指可用于最終消費支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是反映城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的指標，用于衡量一個地區(qū)城鎮(zhèn)居民生活水平高低。人均工資為社會職工平均工資。
范圍包括：國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商投資經(jīng)濟、私營經(jīng)濟等中的職工工資。人均可支配收入和年人均工資水平可用于計算收入房價比以及家庭月供承受能力等指標。 2004年北京市居民人均可支配收入增長12.8%。1-10月城市居民人均可支配收入為13056.5元，比上年同期增長12.8%?？鄢飪r上漲因素影響，實際增長11.8%。其中，人均工薪收入增加1207.9元，增長14.3%，工薪收入增加額占人均可支配收入增加額的81.7%，拉動人均可支配收入增長10.5個百分點。
五、恩格爾系數(shù)
隨著家庭和個人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。
根據(jù)恩格爾定律，其計算公式為： 恩格爾系數(shù)(%)= 食品支出總額 /家庭或個人消費支出總額×100% 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。運用這一標準進行對比時，要考慮到那些不可比因素，比如消費品價格比價不同、居民生活習(xí)慣的差異以及由社會經(jīng)濟制度不同等所產(chǎn)生的特殊因素。
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