房地產(chǎn)行業(yè)財務核算
房地產(chǎn)行業(yè)財務核算
房地產(chǎn)行業(yè)總得來說還是有點特殊,整個項目的開發(fā)過程中環(huán)節(jié)多,跟相關部門打交道也比較多;所以涉及到財務部的事也就更多了。以下是學習啦小編分享給大家的關于房地產(chǎn)行業(yè)財務核算，一起來看看吧!
房地產(chǎn)行業(yè)會計核算概述
房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，土地上圈著的建筑物位置固定不可移動。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是按照城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的需要，在依法取得國有土地使用權后，對土地和土地上的建筑物、構筑物及其他設施進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。
開發(fā)對象可劃分為土地開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和農(nóng)村開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)所蓋的房子就是他的產(chǎn)品。
行業(yè)特點：運作環(huán)節(jié)多，投入資金大，產(chǎn)業(yè)鏈長，社會影響面廣，投資風險高，業(yè)務發(fā)展地域性強。
開發(fā)業(yè)務范圍包括六大類：
1、住宅：主要有普通住宅、高級公寓、別墅。
2、商業(yè)房地產(chǎn)：主要有寫字樓、族館、商店、酒店、銀行等進行經(jīng)營性服務行業(yè)所使用的房屋。
3、工業(yè)房地產(chǎn)：主要有企業(yè)基本生產(chǎn)車間，廠房、倉庫、實驗室和配套服務用房。
4、旅游房地產(chǎn)：指公園、名勝古跡、風景區(qū)、沙灘、高爾夫球場、休閑娛樂場所。
5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：指種植、放牧為主的用房和設施。如農(nóng)場，林場。牧場。果園等。
6、特殊房地產(chǎn)：指政府辦公大樓、學校、教堂、寺廟、墓地等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的六大類：
1、土地征用及拆遷補償費
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建筑安裝工程費
5、公共配套設施費
6、開發(fā)間接費用
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本做為一級科目，具體明細包括如下：
第一項：土地征用及拆遷補償費(土地取得有2種方法)
(1)土地出讓金：國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金(也就是購買土地)，開發(fā)商在交國家土地出讓金的同時產(chǎn)生了交易所以按出讓金額為計稅依據(jù)，根據(jù)地區(qū)差別按3%-5%交納契稅，屬地方稅。
(2)土地以劃撥方式取得;國家依法批準，用于國家機關，經(jīng)濟適用房，拆遷新建房、廉租房，公益事業(yè)等。契稅由房屋使用者補交，酌情處理。土地無償劃撥給使用人。
以上兩項是土地取得成本(土地有平米數(shù)量)
(3)土地征用及拆遷補償費：包括耕地占用費(指農(nóng)村開發(fā))安置養(yǎng)老費、拆遷補助費、土地補償費，其他等。
所以以上所列都在第一大項土地征用及拆遷補償費中列支也就是土地成本。
第二項：前期工程費：
(1)勘察設計費，包括規(guī)劃設計，丈量，測繪，可行性研究以及水文地質(zhì)勘察。
(2)三通一平費。做施工準備，平整土地，通臨時道路，臨時用水、用電、臨時設施。
(3)可行性研究費，可行性研究編制費，市場調(diào)察費，項目建設咨詢費等。
(4)其他類:市政配套費，配套方案征詢費，工程保險費，環(huán)境評估費，測繪費，審圖費，曬圖費，竣工檔案編制費等其他。
第三項：基礎設施費：基礎設施費就是樓外地下設的管網(wǎng)工程。
(1)室外排水系統(tǒng)，上水配套，下水配套，熱水、直飲水等其他配套。
(2)室外電氣系統(tǒng)，供電配套工程費及其他。
(3)室外燃氣系統(tǒng)，燃氣配套費及其他。
(4)室外采暖系統(tǒng)，暖氣管道工程費。
(5)通信系統(tǒng)配套費。
(6)環(huán)衛(wèi)設施。
(7)其他類。
第四項：建筑安裝工程費
(1)建筑結構工程：包括基礎工程(打地基)，主體結構工程、門窗工程、公共部分精裝修(指墻體外樓道內(nèi))，室內(nèi)精裝修，樣板房等。
(2)設備及設備安裝工程，主要包括室內(nèi)水、電、燃氣、暖氣、管線設備安裝、消防系統(tǒng)安裝。
(3)室外總體工程：道路，園林，綠化環(huán)境工程。
(4)工程管理費：工程監(jiān)理費，咨詢費，施工合同外獎金，質(zhì)檢費，驗收費等。
第五項：公共配套設施費：
不能有償轉(zhuǎn)讓的，如：鍋爐房、居委會、派出所、學校、幼兒園，自行車棚等。將后把成本歸集到開發(fā)產(chǎn)品中。另一類能有償轉(zhuǎn)讓的按開發(fā)產(chǎn)品核算銷售。
第六項：開發(fā)間接費：
(1)工程管理費。工地現(xiàn)場管理人員所發(fā)生的管理費用。如辦公費、水電費、勞保費、修理費、工資及附加費，蓋房設備折舊費及其他費用。
(2)在建工程抵押費及其他。
(3)營銷費用，廣告費、樣板間及其他。
還有一項，資本化利息：是指從工地開工到竣工驗收結束從金融機構貸款，利息支出就成為資本化了。列入開發(fā)成本——資本化利息。等售樓開始以后再發(fā)生的貸款利息支出就列入財務費用了。
備注：開發(fā)間接費用和損益類中銷售費用，管理費用，財務費用的區(qū)別在于開發(fā)項目的大與小，多與少，開發(fā)的項目面積大種類多必須設開發(fā)間接費。如果開發(fā)項目是單項的只建少數(shù)的幾棟樓，各項費用可以直接進銷售費用，管理費用，財務費用。
以上說明，開發(fā)成本六項再加資本化利息，按竣工驗收以后，以開發(fā)產(chǎn)品明細分別結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)產(chǎn)品按新樓棟號門號分別列入明細賬。在未轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品前，開發(fā)成本先按建造空房種類明細歸類，分攤。從 貸：開發(fā)成本轉(zhuǎn) 借：開發(fā)成本—房屋。按借開發(fā)成本歸類轉(zhuǎn)開發(fā)成本——房屋，再從開發(fā)成本轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品—房屋明細。
開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入核算：
損益表的核算方式和工業(yè)會計加減模式基本相似。
開發(fā)產(chǎn)品銷售：包括商品房，土地，配套設施(指有償?shù)墓才涮自O施)和代建工程(代建工程是由政府指定委派建設的設施工程)可以參照竣工驗收后簽訂的商品房銷售合同。
銷售開發(fā)產(chǎn)品有以下幾種方式：
一、現(xiàn)房現(xiàn)款結算：現(xiàn)成房屋直接全額收款銷售。
二、預售方式銷售：預售房款列入預收賬款，等房屋驗收合格后將房屋移交購買方后，結算清可以確認銷售。
三、轉(zhuǎn)賣土地：以分期付款方式收款。憑證制作應是;從貸開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地轉(zhuǎn)入借：開發(fā)產(chǎn)品——分期收款。按土地成本比例再轉(zhuǎn)銀行存款。貸主營業(yè)務收入。同時轉(zhuǎn)土地成本做損益結算。
四、委托代銷。委托包銷形式：應設立委托代銷商品科目從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入委托代銷商品(按明細轉(zhuǎn))
五、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。首付按收到日算銷售。余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確實收入。再計算銷售按揭貸款還清了，銷售也轉(zhuǎn)完了。
房產(chǎn)出租列：其他業(yè)務收入
借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品
其他業(yè)務成本按出租開發(fā)產(chǎn)品成本分攤：開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
借：開發(fā)間接費用——折舊費
貸：累計折舊
公共配套設施如鍋爐房，居委會，幼兒園，車棚，物業(yè)辦公室等有償轉(zhuǎn)讓按銷售走，無償轉(zhuǎn)讓的把有關成本攤入到商品房中去。
預提費用在房地產(chǎn)企業(yè)中不屬一級科目，而在開發(fā)成本中。預提是指未定的工程項目，再預算一下還需要多少成本才能竣工，依據(jù)數(shù)字做了預提可以轉(zhuǎn)銷售成本。按預提明細求出分配率，再做分配金額。