關于物業(yè)管理論文
關于物業(yè)管理論文
物業(yè)管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是學習啦小編為大家整理的關于物業(yè)管理論文，供大家參考。
關于物業(yè)管理論文范文一：走出物業(yè)管理的認識誤區(qū)
隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來越多的業(yè)主接受物業(yè)管理服務，物業(yè)管理也越來越多的被人們關注。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也越來越多，去年更名列國內(nèi)投訴重點之一。筆者從事物業(yè)行業(yè)多年，也接待和見到過許多業(yè)主的投訴，分析這些投訴，有些投訴確屬物業(yè)公司處理某些事情不到位，但很大一部分投訴反映的問題都不在物業(yè)公司職責范疇之內(nèi)，造成這種情況的原因主要有兩方面，一方面是由于部分物業(yè)管理公司沒有樹立起現(xiàn)代物業(yè)管理觀念，沒有品牌化管理意識，服務工作不到位的;另一方面，由于業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)。 如果物業(yè)管理公司和業(yè)主都走出物業(yè)管理的認識誤區(qū)，矛盾和糾紛自然就會減少。筆者已寫過關于物業(yè)企業(yè)品牌化的文章，詳見《物業(yè)管理呼喚品牌化》，在此主要談一談業(yè)主對物業(yè)管理的一些誤區(qū)。
物業(yè)管理企業(yè)不是地產(chǎn)開發(fā)的售后服務部門
物業(yè)管理跟地產(chǎn)開發(fā)本來是兩個獨立的企業(yè)，但由于現(xiàn)在許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商自己組建，管理上聽命于開發(fā)商，經(jīng)濟上依靠開發(fā)商，加之售房廣告的宣傳誤導，致使很多市民認為物業(yè)管理是開發(fā)商提供的售后服務，現(xiàn)在做的比較大的地產(chǎn)公司，萬科、恒大、中海等等大型房企都有下屬的物業(yè)公司，其開發(fā)的樓盤也基本由自己的物業(yè)公司管理。
房屋也是商品，在交付業(yè)主之后肯定存在售后問題，目前很多開發(fā)商都提供精裝修房，而這些精裝修房都屬于批量裝修，相對于毛坯房肯定會存在很多裝修質(zhì)量問題。業(yè)主收樓之后發(fā)現(xiàn)問題就需要地產(chǎn)商對房屋進行維保修，涉及到維保修問題業(yè)主只能跟物業(yè)公司反映，所以業(yè)主也就自然而然的認為，物業(yè)公司就是維保修的直接責任部門，從而認為物業(yè)公司是開發(fā)商的售后服務。另外，開發(fā)商“重視建房銷售，輕視物業(yè)管理”的現(xiàn)象比較嚴重，質(zhì)量不高的服務引起了業(yè)主的不滿。事實上，物業(yè)管理并不是開發(fā)商提供的售后服務。
對于小區(qū)物業(yè)來講，小區(qū)內(nèi)存在著一部分不能由個別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。而這部分物業(yè)也需要進行經(jīng)常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全體業(yè)主共同進行管理和使用，物業(yè)管理也是適應這個需求而產(chǎn)生的。
物業(yè)管理文章 物業(yè)管理論文
從樓盤交付到業(yè)主委員會成立之前，考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關法規(guī)要求由開發(fā)商按規(guī)定程序選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會成立后，則由全體業(yè)主通過業(yè)主大會的形式選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的各項物業(yè)管理服務，與開發(fā)商提供的諸如房屋質(zhì)量保修等售后服務，有著本質(zhì)的區(qū)別。
業(yè)主任何事情都以拒交物業(yè)管理費要挾
物業(yè)管理費的構成很多，物業(yè)公司都有具體規(guī)定，一般由以下項目構成：(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施物業(yè)理費等; (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等;(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等;(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出;(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出;(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用;(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用;(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用;(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用;(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用;(11)節(jié)日裝飾的費用;(12)管理者酬金;(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用;(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用;(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。
近年來，因業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的矛盾糾紛逐年增多，有些業(yè)主不滿意物業(yè)管理服務就拒交服務費，有些業(yè)主認為家里存在裝修質(zhì)量問題也拒交物業(yè)管理費等等，認為這是維護自身合法權益的正當手段，致使物管公司收費率低，從而出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損。物管公司為了改善生產(chǎn)經(jīng)營狀況，保證公司能有盈利空間，只好減少工作人員，降低服務標準，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。
盡管物業(yè)管理已被大家所認識，但是很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務費，這是錯誤的。業(yè)主在享受物業(yè)管理公司提供服務的同時，必須履行支付服務費的義務。想要享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務水平，就得繳納合理的物業(yè)管理費用。 大事小事全找物業(yè)
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雖然優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務需要時時響應業(yè)主的需要，為業(yè)主排憂解難，屬于物業(yè)公司工作范疇的，必須出面解決，做到業(yè)主滿意，不是物業(yè)服務范疇之內(nèi)，也盡力幫助業(yè)主。但是并不代表物業(yè)服務企業(yè)就是萬能的，包辦業(yè)主的所有問題。 據(jù)了解，有些業(yè)主對物業(yè)管理的管理服務范圍認識不清，小區(qū)有業(yè)主私放鞭炮要物業(yè)管理公司強行制止，鄰居家的寵物太吵要物業(yè)管理公司解決，房屋質(zhì)量問題要求物業(yè)公司解決，否則就認為物業(yè)管理公司服務不周。
實際上，物業(yè)管理公司終究是企業(yè)，它只能依據(jù)物業(yè)服務合同及業(yè)主公約，對小區(qū)內(nèi)的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務，不可能擁有管理小區(qū)以外的物業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主關系以及提供房屋質(zhì)量保修的廣泛權力，更沒有強制管理權，往往處于一個溝通協(xié)調(diào)的位置。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權，物管公司無權過問，就算需要物業(yè)公司協(xié)助出面解決，物業(yè)公司也只能本著協(xié)調(diào)的原則，按照物業(yè)管理約定協(xié)商解決。
物業(yè)管理工作人員不是業(yè)主的保姆
中國物業(yè)管理發(fā)展才三十年，過去大家認為物業(yè)就是看門的大爺，掃地的阿姨，站崗的保安，而不了解物業(yè)管理也是一門學門，不了解物業(yè)管理其他的方方面面。
有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業(yè)主居于主導地位，言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。更有業(yè)主直接認為是他們繳納的物業(yè)管理費提供物業(yè)管理工作人員的工資，所以凌架于物業(yè)工作人員之上，凌駕于物管公司之上，實際上，業(yè)主與物管公司的關系是平等的合同約定關系，兩者沒有主次、高低之分，物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的委托合同為業(yè)主提供服務，合同期滿后，如果業(yè)主對物管公司的服務不滿意，可以通過業(yè)主委員會請其他公司;同時如果物管公司的服務難以展開或無利可圖，選擇撤場。
關于物業(yè)管理論文范文二：淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)物業(yè)服務企業(yè)自身存在問題
1.資金問題
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。 開發(fā)商支付的管理基金(建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%)以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。
2.資質(zhì)問題
物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業(yè)服務企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠。物業(yè)服務企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服務企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。
3.規(guī)模問題
有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)
服務企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。
(二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業(yè)服務企業(yè)收費難
在物業(yè)管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。同時，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)服務企業(yè)進一步發(fā)展壯大。
3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快;經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家;全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。同時，也導致了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在管理與服務過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處;制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物
業(yè)管理費不能超過1元/平方米(不含電梯)，但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業(yè)的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)?；?、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)?；?、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。
(一) 人才的選擇是物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵
一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設必須加強員工的業(yè)務培訓和技術培訓，多學習、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力;外部方面，物業(yè)服務企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎。
(二) 物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
(三) 健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。
(四) 走專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的道路
現(xiàn)在很多物業(yè)服務企業(yè)大包大攬，過分強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務公司的業(yè)務，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業(yè)服務公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)服務企業(yè)僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)服務企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)?；慕?jīng)營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)服務企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。
(五) 加大物業(yè)管理的宣傳力度
目前，在物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業(yè)管理。引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權利和義務對等統(tǒng)一。
物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應以比較平和的態(tài)度學習科學發(fā)展觀，把握其理論實質(zhì)和思想內(nèi)涵，開拓創(chuàng)新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來!
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結 語
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經(jīng)過兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個設計過程中，出現(xiàn)過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業(yè)職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠?qū)υ搯栴}有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經(jīng)過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。
總之，通過畢業(yè)設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
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