淺談對物業(yè)管理公司內(nèi)控論文
目前伴隨著城市建設和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,做為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的物業(yè)管理也由此得到迅猛發(fā)展。但物業(yè)公司普遍經(jīng)營情況不甚樂觀,管理水平也參差不齊,特別是內(nèi)控上存在較多問題。以下是學習啦小編為大家精心準備的:淺談對物業(yè)管理公司內(nèi)控相關論文。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!
淺談對物業(yè)管理公司內(nèi)控全文如下:
摘要:自九十年代以來,我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了前所未有的迅猛發(fā)展。在這一背景下,物業(yè)管理公司應運而生。在其發(fā)展的近二十年時間里,物業(yè)管理公司處于逐漸完善之中。但是,就內(nèi)部控制而言,依舊存在諸多亟待解決和規(guī)范的問題?;诖?,本文立足于物業(yè)管理公司,以內(nèi)部控制為視角,進行相關探討與研究,希望有助于我國物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。
關鍵詞:物業(yè)管理公司;內(nèi)部控制;研究;規(guī)范。
一、引言。
物業(yè)管理公司是我國社會發(fā)展中,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)。自上世紀90年代至今,物業(yè)管理公司在我國的發(fā)展已達20余載。但是在內(nèi)部管理與控制方面尚存在許多不甚完善之處,亟待規(guī)范。而加強內(nèi)部管控,有助于物業(yè)管理公司提高運營效率,同時在會計核算等財務管理方面也能更加安全與準確。
二、物業(yè)管理公司實施內(nèi)部控制的必要性分析。
(一)有助于物業(yè)管理公司的財務檢查與財務內(nèi)控。
實施內(nèi)部控制,有助于物業(yè)管理公司進行財務檢查和財務內(nèi)控。主要體現(xiàn)在:作為財務監(jiān)督的主要方式,財務檢查通過利用良好內(nèi)控環(huán)境下的會計核算資料,檢查物業(yè)管理公司財務收支與各類經(jīng)濟活動是否有效、合理合法。而在物業(yè)管理公司良好的內(nèi)控機制下,財務控制得以滲透到公司各個環(huán)節(jié)與部門,使之更全面。
(二)有助于物業(yè)管理公司及時做出財務計劃與財務預測。
面對激烈的市場競爭與變化莫測的市場經(jīng)濟環(huán)境,物業(yè)管理公司需在自身發(fā)展中及時做好預測與計劃,把握市場發(fā)展機遇,制定出可行的經(jīng)營目標。而良好的內(nèi)部控制能夠幫助物業(yè)管理公司及時根據(jù)市場環(huán)境做出成本、利潤預測,以及對未來發(fā)展和資金運用做出可行性預算,為經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。
(三)有助于物業(yè)管理公司進行資金管理。
資金管理不僅是財務管理的核心,還是企業(yè)有效運營的關鍵。良好的內(nèi)部控制機制,有助于物業(yè)管理公司進行資金管理。在內(nèi)控機制的作用下,物業(yè)管理公司得以充分考慮資金的余缺情況,充分利用閑置資金,或者根據(jù)銀行利率的變動趨勢合理安排短、長期借款的結構比例。既能有效滿足物業(yè)管理公司的資金需求,又能降低資金使用成本。
三、物業(yè)管理公司實施內(nèi)部控制的有效性分析。
(一)在制度層面上物業(yè)管理公司內(nèi)控較為薄弱。
目前,我國物業(yè)管理公司的內(nèi)控機制相對薄弱,在制度上尚不健全。主要體現(xiàn)在以下幾個方面:第一,目前我國物業(yè)管理公司尚沒有較為全面完整的內(nèi)部控制規(guī)范,使物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理上“各有家法”,無法實現(xiàn)縱向比較;第二,隨著市場環(huán)境的愈發(fā)健全,越來越多的物業(yè)管理公司開始逐漸重視內(nèi)部控制。
但是,由于物業(yè)行業(yè)整個大環(huán)境內(nèi)控機制的匱乏,造成物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理與控制,以及在財務管理中,都存在一定的不規(guī)范、待解決問題;第三,由于房地產(chǎn)市場的影響,我國物業(yè)管理公司的組建方式并不統(tǒng)一,導致在財務管理方面,有些物業(yè)管理公司實行主辦單位的行業(yè)財務會計制度,而有些物業(yè)公司則是依據(jù)自身特點與經(jīng)營需要,自行建立一系列會計核算科目以及財務管理和內(nèi)控制度。這種“多模式”化的內(nèi)部控制形式,并不利于物業(yè)管理公司的未來發(fā)展與管理。
(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制效率有待提高。
目前,我國物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制依然停留在傳統(tǒng)手段,如人工操作。而隨著市場的發(fā)展,現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復雜,無論是其經(jīng)營內(nèi)容還是信息處理工作量都非常大。倘若對其內(nèi)部控制依舊采取傳統(tǒng)人工手段,不僅需要耗費大量人力物力,工作效率也得不到提升。而且,內(nèi)部控制人員由于需要忙于核對、驗證各種數(shù)據(jù),可能無暇根據(jù)行業(yè)環(huán)境和物業(yè)管理公司的發(fā)展需要及時作出預測和分析,從而影響了物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。
另外,長期處于低效率,可能會造成物業(yè)管理公司的內(nèi)控機制“流于形式”。
(三)物業(yè)管理公司管理者及相關人員對內(nèi)控重視不足。
目前,我國物業(yè)管理公司的管理者及相關人員對內(nèi)部控制的重視程度有待提高。而且,由于內(nèi)控意識的匱乏,使物業(yè)管理公司的內(nèi)控人員普遍素質(zhì)較低,專業(yè)能力十分有限,甚至還存在在崗人員不具備崗位專業(yè)知識的情況。造成原因主要源于公司領導對內(nèi)部控制的認識不足或者對內(nèi)部控制的認識存在誤區(qū)。有些管理者認為內(nèi)部控制從屬于財務管理,操作人員也應即為公司會計人員,根本不重視內(nèi)部控制專業(yè)隊伍的建設。還有些物業(yè)管理公司在內(nèi)控人員的安排上任人唯親,常常安排一些有關系但專業(yè)素質(zhì)不高的人員擔任公司內(nèi)部控制工作。而這些人員常常一味迎合領導,使內(nèi)控機制形同虛設。其實,公司管理者及相關操作者的態(tài)度往往決定著工作質(zhì)量的好壞。而這種漠視態(tài)度不僅不利于物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理與控制,同時也不利于其未來發(fā)展與進步。
四、如何進一步加強物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制。
(一)通過預算控制于“事前”做好內(nèi)部控制。
事前控制主要指“預算控制”,即物業(yè)管理公司發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務時,要將實際情況與預算目標相比較,倘若物業(yè)管理公司發(fā)生的業(yè)務事項與預算目標不相符,則應予以否決或者提請管理層進行決策。此外,要根據(jù)崗位職責賦予每名員工的操作權限,以于業(yè)務發(fā)生前便能有效落實每項經(jīng)濟業(yè)務的人員責任。進行事前控制,能有效提高物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的客觀性,同時還能克服在控制過程中的“人情障礙”。
(二)通過業(yè)務操作控制與會計內(nèi)部控制于“事中”做好內(nèi)部控制。
事中控制顧名思義,是在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生過程中所進行的管理工作。根據(jù)西蒙(1978年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主)的“有限理性”原則:倘若對過程進行良好的控制與管理,那么必能得到理性的結果。可見事中控制的必要性與重要性。事中控制主要通過以下兩種程序?qū)嵤┛刂?,即業(yè)務操作控制與會計內(nèi)部控制。詳見表1。
(三)通過核對檢查相關事項對規(guī)范的完成情況于“事后”做好內(nèi)部控制。
這種檢查核對主要體現(xiàn)在以下幾方面:首先,數(shù)據(jù)核對。將財務部門的數(shù)據(jù)記錄與業(yè)務部門的實際情況相核對,通過數(shù)據(jù)檢查其是否相符,此為內(nèi)部數(shù)據(jù)核對。此外還可以利用外部數(shù)據(jù)核對。比如,利用銀行的電子對賬單,檢查物業(yè)管理公司實際收付的資金與銀行記錄是否相符。其次,風險監(jiān)測。根據(jù)物業(yè)管理公司可能面臨的各種風險類型(比如經(jīng)營風險、籌資風險、市場風險等),設計風險模型,并注意搜集實際風險數(shù)據(jù),評估風險對公司的“破壞”程度,生成風險評估報告。再者,檢查公司前期計劃的完成情況。物業(yè)管理公司可以定期將實際績效與前期設定目標相比較,審核實際與計劃的“偏頗”程度,并設定未來發(fā)展或改進方向。
(四)建立健全物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制體系。
建立健全物業(yè)管理公司內(nèi)部控制體系要做好以下幾點:首先,建立內(nèi)部審計部門,開展定期不定期的內(nèi)部審計工作。通過公司內(nèi)審,及時找出管理中的工作漏洞和崗位漏洞,盡快籌劃解決方案,查漏補缺。同時建立內(nèi)控崗位責任制,明確各崗位的權力責任,對于內(nèi)控工作不力的部門和人員,內(nèi)審部門要嚴格披露。其次,建立內(nèi)部控制考評機制,對內(nèi)控工作進行全程監(jiān)督,根據(jù)定期對內(nèi)控監(jiān)督審查的結果,進行合理的獎懲,提高各部門參與內(nèi)控管理的積極性。再者,對公司收費業(yè)務合理規(guī)范,制定一系列收費管理細則,要求物業(yè)收費標準及細則透明化。引用先進的收費軟件系統(tǒng)將計費、收費流程信息化,合理界定操作權限,核實收費業(yè)務進程,定期向業(yè)主公布。
(五)進行全面分析工作,防范公司潛在風險。
物業(yè)公司通過收取物業(yè)管理費獲得運營資金。這部分資金除滿足正常的運營管理以外,公司還會開展一部分投資活動。投資必然存在風險。物業(yè)公司應建立財務分析小組,對投資項目進行全面的財務分析,將投資風險控制在公司可以承受的范圍之內(nèi)。同時,財務分析小組應隨時關注公司的資產(chǎn)負債水平,了解公司財務運轉(zhuǎn)狀況,科學判斷公司的經(jīng)營風險程度,保證運營資金的合理運作,為公司高層的正確決策提供可靠依據(jù)。另外,分析小組應與內(nèi)審部門相互合作,及時查補公司財務制度中的漏洞,防范財務風險。
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