有關(guān)房地產(chǎn)成本管理論文
有關(guān)房地產(chǎn)成本管理論文
房地產(chǎn)業(yè)受到國家新一輪宏觀調(diào)控的深刻影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強成本管理以應對市場調(diào)控、提升企業(yè)競爭力。下面是學習啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)成本管理論文，供大家參考。
有關(guān)房地產(chǎn)成本管理論文范文一：淺談房地產(chǎn)成本管理
摘要：長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分關(guān)注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，工程成本，改進方法
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標，各個房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強企業(yè)的綜合競爭力。當前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無疑問是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵之一，而且是動態(tài)博弈的控制。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問題進行分析，僅從工程成本方面進行探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 ：
1、根據(jù)單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、市場情況，確定項目開發(fā)計劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，履行立項審批程序。
2、進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目目標成本(含各分項費用明細)，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。
3、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍之內(nèi)。
4、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
5、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
6、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓等。
二、工程成本管理普遍存在的問題：從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：
1、我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結(jié)算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。
2、工程造價管理以被動的按照設(shè)計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設(shè)計階段用工程造價管理影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計有效的控制造價。
3、工程造價管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設(shè)計概算、施工圖預算、合同價、結(jié)算價、決算價，這六個階段的造價分別由建設(shè)單位及其主管單位、設(shè)計單位、施工企業(yè)各自管理，沒有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價管理體系。
4、我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場經(jīng)濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。
6、成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當。
8、目前的房地產(chǎn)公司難以在短時間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。
三、成本管理的改進方法：
正確工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟訂貨量或經(jīng)濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間;進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務(wù)的統(tǒng)一采購平臺，實現(xiàn)價格、供應商等資源共享;推進直供制，逐步取消中間供應商;建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識;整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎(chǔ)上逐步下降;探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領(lǐng)導、個人掛鉤;加強技術(shù)攻關(guān)力量，降低采購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數(shù)量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎(chǔ)，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務(wù)書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務(wù)。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。5.堅持現(xiàn)場管理標準化，堵塞浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進度、成本的關(guān)系，四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務(wù)成本管理目標。成本信息是財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，主要把成本納入企業(yè)財務(wù)成本管理整體框架中，才能形成財務(wù)成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制、改善、了解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財務(wù)成本管理的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要的財務(wù)成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項目實施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻：
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有關(guān)房地產(chǎn)成本管理論文范文二：房地產(chǎn)項目成本管理
摘 要：近年來隨著我國社會環(huán)境的不斷變化和國家對房地產(chǎn)市場管理的完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持自身的生存與發(fā)展，必須要考慮到房地產(chǎn)項目成本的問題，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來說必須加以改進和完善。本文在分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，探究房地產(chǎn)工程項目在成本管理中存在的問題，并提出相應的解決方案。
關(guān)鍵詞：企業(yè)運營 成本管理 文獻參考 房地產(chǎn)項目 管理
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791(2014)03(c)-0170-02
我國的房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀80年代，隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，改革開放的不斷加快，國民經(jīng)濟也進行著飛速的發(fā)展，我國國家建設(shè)正在朝著現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的道路上快速前進，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了我國市場經(jīng)濟建設(shè)的重要地位，承載著我國基本經(jīng)濟運行的物質(zhì)基礎(chǔ)?？偨Y(jié)我國房地產(chǎn)行業(yè)過去30多年的發(fā)展經(jīng)驗來看，多數(shù)房地產(chǎn)項目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發(fā)環(huán)節(jié)中得到應用，很多項目沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節(jié)約建筑成本、科學的進行成本控制、提高企業(yè)成本管理能力成為了每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。
基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中關(guān)鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在保證高質(zhì)量和按時完工的同時更好的合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)價值。
1 項目成本管理內(nèi)容
1.1 項目成本管理概念
項目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內(nèi)使項目建設(shè)盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項目建設(shè)在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產(chǎn)項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產(chǎn)項目成本是否成功的關(guān)鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質(zhì)量是否達到成本最低化的要求。
由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨特的復雜性，項目成本包括開發(fā)商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款;也包括：項目前期的設(shè)計、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所用的資金成本;還包括項目建成后公共設(shè)施的配套成本，與開發(fā)相關(guān)的間接費用和開發(fā)期間的各種費用等等?；谝陨铣杀镜膹碗s性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開發(fā)前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數(shù)據(jù)，以便于項目成本目標盡可能的實現(xiàn)。
1.2 項目成本管理的流程
一般而言，項目成本管理的基本流程如下。
在項目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策;項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關(guān)系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。
1.3 房地產(chǎn)項目成本管理內(nèi)容
房地產(chǎn)項目從立項到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設(shè)計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設(shè)計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設(shè)施建設(shè)階段、經(jīng)營與管理期間的輔助建設(shè)階段。由于不同項目的具體規(guī)劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產(chǎn)項目從投資人的投資意向開始，到項目規(guī)劃、施工建設(shè)完畢再到消費者，以及面向消費者(業(yè)主)實施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權(quán)的申請與獲取、方案設(shè)計與整體規(guī)劃的報批、建設(shè)資金的籌集、進行開發(fā)施工、市場營銷與物業(yè)管理等階段，整個房地產(chǎn)項目才能夠得以全部完成。
2 房地產(chǎn)項目成本管理中存在的主要問題
2.1 項目管理人員成本意識薄弱
在房地產(chǎn)項目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責是什么?有什么具體負責項目實施的部門?而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現(xiàn)實生活中往往是先進行相關(guān)成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結(jié)算人員，但相關(guān)責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關(guān)的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。
2.2 相關(guān)人員素質(zhì)低，責任心淡薄
目前我國房地產(chǎn)項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業(yè)的大學生從業(yè)人員具有一定的理論知識水平但是相關(guān)房地產(chǎn)從事經(jīng)驗不足;反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經(jīng)驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關(guān)人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產(chǎn)項目成本管理有著較大的影響。
3 房地產(chǎn)項目成本管理的解決方案
3.1 在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調(diào)整。項目質(zhì)量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項目建設(shè)工期控制上要效益
項目工程進度對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設(shè)工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調(diào)整來達到目的。目前項目建設(shè)工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施;另一種是業(yè)主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續(xù)時間短，持續(xù)時間測量成本較低，當項目建設(shè)周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續(xù)成本將會大幅上升。虧損期的損失(如：停工，窩工，返工等)則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關(guān)系，應該在盡可能短的時間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢。
4 結(jié)語
創(chuàng)新是發(fā)展的動力，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步加強項目成本管理，降低項目成本，最關(guān)鍵、最根本的就是創(chuàng)新，包括：管理觀念、系統(tǒng)的創(chuàng)新、管理手段：方法的創(chuàng)新等。加強工程項目成本控制的關(guān)鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產(chǎn)項目工程成本管理工作中出現(xiàn)的各種問題。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來越艱難，企業(yè)在管理中就需要改變傳統(tǒng)的成本管理、成本核算方法，并制定科學的成本管理目標，采用科學的手段來實現(xiàn)成本的多樣化管理模式。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，項目成本管理必須提升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度，在拓寬傳統(tǒng)成本核算的基礎(chǔ)上，降低成本的關(guān)鍵就是成本管理。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟的浪潮中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的競爭中打敗行業(yè)競爭者，就必須要在成本管理上具有創(chuàng)新的意識和動力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰(zhàn)略成本管理，把成本管理、成本控制放在項目實施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報。
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