淺談房地產(chǎn)成本管理論文
淺談房地產(chǎn)成本管理論文
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目涉及資金少則幾個(gè)億，多則幾十上百億，這就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理在其項(xiàng)目運(yùn)作過程中舉足輕重的作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)成本管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)成本管理論文范文一：房地產(chǎn)成本管理核算論文
【摘要】在商品房?jī)r(jià)格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)轉(zhuǎn)向靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動(dòng)的關(guān)健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動(dòng)性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達(dá)成企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。為了達(dá)成企業(yè)目標(biāo),將員工業(yè)績(jī)考核和企業(yè)成本管理有機(jī)的連結(jié)起來,探索有效的考評(píng)方法,實(shí)現(xiàn)成本管理與員工考核的有機(jī)統(tǒng)一。
【關(guān)鍵詞】成本成本管理目標(biāo)成本成本控制業(yè)績(jī)考核合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計(jì)價(jià)領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡(jiǎn)化了計(jì)算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因?yàn)橛?jì)價(jià)基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣退的時(shí)代已經(jīng)來臨。在商品房售價(jià)受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢(shì)、挖內(nèi)部潛力,提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會(huì)發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。
企業(yè)怎樣考核評(píng)價(jià)員工業(yè)績(jī)?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績(jī)的考核和成本管理是密不可分的,因?yàn)槠髽I(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績(jī)是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績(jī)創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。
2成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項(xiàng)工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因?yàn)殚_展各項(xiàng)工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項(xiàng)開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績(jī)提供了客觀參考依據(jù),同時(shí)通過考核也可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標(biāo)成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本,按會(huì)計(jì)處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報(bào)建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財(cái)務(wù)部門直接統(tǒng)計(jì)得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點(diǎn),先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項(xiàng)目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成本。以經(jīng)驗(yàn)成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場(chǎng)行情的成本波動(dòng)情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫,作為指導(dǎo)新開工項(xiàng)目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項(xiàng)目建設(shè)時(shí),由部門責(zé)任人按照項(xiàng)目實(shí)際情況和工作計(jì)劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計(jì)劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項(xiàng)目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績(jī)好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項(xiàng)。項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。
通過研究各項(xiàng)開發(fā)工作的特點(diǎn),可以得出開發(fā)成本變動(dòng)發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計(jì);政府報(bào)建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個(gè)關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項(xiàng)目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進(jìn)行一些方法探討。
3成本管理與員工業(yè)績(jī)考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個(gè)部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個(gè)部門或某幾個(gè)人的事,而是全公司每個(gè)員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。員工的工作是通過部門業(yè)績(jī)體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績(jī),然后在部門內(nèi)部通過評(píng)定來實(shí)現(xiàn)。從表2中對(duì)應(yīng)看出各部門與各項(xiàng)成本的工作密切關(guān)系。
對(duì)一個(gè)中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報(bào)建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對(duì)公司所有成本事項(xiàng)進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財(cái)務(wù)部對(duì)資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2成本管理與部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容
3.3成本管理業(yè)績(jī)考核辦法
業(yè)績(jī)考核以目標(biāo)成本為基準(zhǔn),以項(xiàng)目實(shí)際成本為考核評(píng)價(jià)依據(jù),通過對(duì)員工參與執(zhí)行工程合同情況進(jìn)行考核,以達(dá)到成本控制目標(biāo)。企業(yè)成本可先分解為若干個(gè)項(xiàng)目目標(biāo),每個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)再分解為若干個(gè)合同目標(biāo)、每個(gè)合同目標(biāo)再按責(zé)任比例逐一進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)企業(yè)部門。項(xiàng)目所有合同考核匯總就形成了項(xiàng)目考核部門業(yè)績(jī),所有項(xiàng)目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績(jī)。
以單個(gè)合同為例:技術(shù)部門優(yōu)化圖紙,使之不能超過設(shè)計(jì)指標(biāo);合同部門不能超過合同指標(biāo)(設(shè)計(jì)指標(biāo)和合同指標(biāo)均由目標(biāo)成本派生而成);合同一經(jīng)簽定,交與工程部門執(zhí)行,工程部門確定責(zé)任人,由該責(zé)任人全程跟蹤完成合同內(nèi)容直至通過驗(yàn)收,并交差執(zhí)行其他部門有關(guān)工程的管理指令(如修改和變更等),在執(zhí)行中可提出自己的看法和意見以節(jié)約成本。工程完工后,如該筆合同的最終結(jié)算款節(jié)省或超標(biāo),則首先確認(rèn)工程責(zé)任人的業(yè)績(jī)或責(zé)任,其次確認(rèn)其他管理部門的業(yè)績(jī)或責(zé)任,按一定比例各負(fù)其責(zé),綜合考核評(píng)定。這樣做就有章可循,實(shí)現(xiàn)了公司對(duì)員工業(yè)績(jī)好壞的考核,每一筆合同都實(shí)行考核,就能保證整個(gè)項(xiàng)目的成本得到有效控制。
建立合同考核制的做法,可最大限度的調(diào)動(dòng)員工積極性和主觀能動(dòng)性,提高業(yè)務(wù)水平,深挖控制成本的潛力,同時(shí)也可避免管理上相互推諉,使成本監(jiān)控真正落實(shí)到位。
房地產(chǎn)成本管理論文范文二：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會(huì)受到多因素的影響，所以必須首先建立相對(duì)全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對(duì)其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會(huì)資源包括項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃代理公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)投資評(píng)估、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)他們?cè)谖粗Y(jié)果中尋求利益的時(shí)，會(huì)受到市場(chǎng)和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國(guó)家政策影響大、建筑原材料受市場(chǎng)變化波動(dòng)大、房地產(chǎn)購(gòu)買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備→設(shè)計(jì)定型→組織施工→竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個(gè)過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的新形勢(shì)下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲?jì)部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測(cè)、成本決策和成本控制制度沒能及時(shí)跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對(duì)策
1.施工前的控制對(duì)策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭(zhēng)取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對(duì)過程成本做出合理預(yù)測(cè)，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部來細(xì)化設(shè)計(jì)規(guī)范要求、審核設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，全面評(píng)估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對(duì)策
首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對(duì)策
一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對(duì)甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時(shí)扣除該部分費(fèi)用;二，對(duì)工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)的相應(yīng)審計(jì);三，通過結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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