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市場(chǎng)調(diào)研分析論文

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  在當(dāng)前的企業(yè)發(fā)展中,市場(chǎng)調(diào)研得到了廣泛的重視與關(guān)注,其原因在于市場(chǎng)調(diào)研對(duì)于企業(yè)發(fā)展發(fā)揮著重要的推動(dòng)作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的市場(chǎng)調(diào)研分析論文,希望大家喜歡!

  市場(chǎng)調(diào)研分析論文篇一

  《淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作》

  摘要:對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ),它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課,而且也是任何資深人員,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),市場(chǎng)調(diào)研,樓盤

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動(dòng)性”,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場(chǎng)),再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境);然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面,不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握。

  1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤

  對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ),它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課,而且也是任何資深人員,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。

  單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng):

  第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講,就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革,區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況,(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講,就是樓盤地塊的大小形狀,所處位置,它的東西南北的鄰居是誰(shuí)?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣,樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素,它的優(yōu)劣與否,往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。

  第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分,重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比,建筑用材,公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ),只有認(rèn)真分析產(chǎn)品,才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目,雖不是產(chǎn)品本身,但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成,它就是我們常說(shuō)的公司的組成,即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等,從而評(píng)估樓盤的資信度。

  第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中,往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng),但萬(wàn)變不離其宗,其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。

  第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。

  第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方,一方面是指銷售點(diǎn)的選擇,人員的配置,業(yè)務(wù)執(zhí)行等,另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購(gòu)房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果,其他幾個(gè)方面都是因,了解因果,分析其中的緣由,是單個(gè)樓盤,也是整個(gè)市場(chǎng)調(diào)研工作的全部?jī)?nèi)涵。

  2.線和面—區(qū)域市場(chǎng)

  對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解之后,可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析,主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。

  一是區(qū)域分析,區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中,對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起,通過(guò)區(qū)域分析便可得知,它是和虹橋飛機(jī)場(chǎng)至市中心的良性交通線路,虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

  二是區(qū)域產(chǎn)品,區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi),樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn),以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤,在大家都是住宅,都是一樣的價(jià)格,都是一樣的品質(zhì)的情況下,其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好,這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

  三是需求特征,需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度,人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模,購(gòu)買力水平,客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征,人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等,需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視,把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。

  區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告,首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤,而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū),將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后,則以這一街道為基準(zhǔn),分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況,由此從點(diǎn)到線,從線到面,不斷的比較、分析,歸納和總結(jié),區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。。

  3.體—宏觀環(huán)境

  對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場(chǎng)調(diào)查的主體,但不是全部,只有對(duì)體(宏觀環(huán)境)的深刻理解,才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。

  政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度,房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石,剖析房地產(chǎn)市場(chǎng),不能忽視政治因素。

  經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中,對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn),最為直接的因素。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,財(cái)政收支與物價(jià),人口數(shù)量與消費(fèi),居民收入與儲(chǔ)蓄……等各種因素,如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào),對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房愿意的作用就是顯而易見的,房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。

  行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度,對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅,它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過(guò)多,投資資金就不太愿意進(jìn)來(lái),經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn);限制過(guò)少,投機(jī)暴利的行為就接踵而至,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。

  國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何,對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī),它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析,因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中,中國(guó)周邊國(guó)家的貨幣均貶值20%~50%,而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人,他在作出決策之前,肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來(lái)穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候,他必然裹足不前。

  總之,點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架,它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑,只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,科學(xué)的進(jìn)行分析整理,我們才可能成為真正的市場(chǎng)專家。

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