二手房交易資金監(jiān)管的主要流程是怎樣的(2)
二手房交易資金監(jiān)管的主要流程是怎樣的
二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)問(wèn)題解讀
根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房〔2006〕321號(hào))文件精神，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，確保二手房交易資金安全，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，在借鑒外省市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我市將實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管制度，現(xiàn)就具體資金監(jiān)管事項(xiàng)問(wèn)答宣傳如下：
噪問(wèn)：目前，二手房交易過(guò)程中，交易雙方經(jīng)常為資金交割安全而苦惱，找個(gè)中介機(jī)構(gòu)吧，又怕遇到不法中介，事情就更麻煩。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在有什么好辦法為我們分憂解難嗎?
答：有辦法。濟(jì)南市房管局為構(gòu)建一個(gè)“簡(jiǎn)便、快捷、安全、高效”的二手房交易平臺(tái)，出臺(tái)了《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，從而改變了原有的二手房交易模式及付款方式，使得整個(gè)交易過(guò)程在監(jiān)管模式下完成，從根本上解決了交易雙方信息不對(duì)稱和不信任的狀態(tài)，確保交易過(guò)程和交易資金安全。這樣既保證賣(mài)方在房子出手后如數(shù)收齊房款，也保障了買(mǎi)方在付款后及時(shí)領(lǐng)到房產(chǎn)證。使房產(chǎn)交易像普通商品一樣“錢(qián)貨兩清”，從而保證買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。
噪問(wèn)：什么是二手房交易資金監(jiān)管?監(jiān)管資金收取費(fèi)用嗎?
答：通俗地說(shuō)，二手房交易資金監(jiān)管是指買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金由濟(jì)南市房管局唯一指定的資金托管機(jī)構(gòu)--濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合服務(wù)中心(簡(jiǎn)稱服務(wù)中心)在銀行開(kāi)立的“存量房客戶交易結(jié)算資金專(zhuān)用賬戶”(簡(jiǎn)稱專(zhuān)用賬戶)進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。買(mǎi)賣(mài)雙方與服務(wù)中心簽訂《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》，并按照協(xié)議約定，買(mǎi)方將交易資金先存入專(zhuān)用賬戶，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記完成，確認(rèn)買(mǎi)方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再由專(zhuān)用賬戶將交易資金劃入賣(mài)方賬戶。
按照“資金托管不收費(fèi)，托管資金不計(jì)息”的原則，該業(yè)務(wù)不向客戶收取任何費(fèi)用。
噪問(wèn)：對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，進(jìn)行資金監(jiān)管的好處有哪些?
答：由于在二手房的交易過(guò)程中不能真正實(shí)現(xiàn)“錢(qián)貨兩清”，即買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成房屋交易意向之后，不能做到“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與房款”的即時(shí)交割，而往往是買(mǎi)方在付完房款(首付款或全款)后的一段時(shí)間才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)，登記機(jī)關(guān)受理資料以后并不是百分百能完成過(guò)戶登記，在這期間的二手房交易資金沒(méi)有監(jiān)管，資金安全存在極大的隱患，而資金監(jiān)管可以有效地避免買(mǎi)賣(mài)雙方在房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生糾紛及矛盾，防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，從根本上解決二手房交易資金安全問(wèn)題。
資金監(jiān)管的措施
資金監(jiān)管，(源自escrow)，又稱為第三方監(jiān)管。主要用于房地產(chǎn)交易。是指買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)立的資金監(jiān)管“專(zhuān)用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，該賬戶屬于銀行。當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房者過(guò)戶后，該資金將劃轉(zhuǎn)到原業(yè)主的賬戶下，否則將劃轉(zhuǎn)到購(gòu)房者賬戶下，因此資金監(jiān)管需要買(mǎi)賣(mài)雙方都在監(jiān)管銀行開(kāi)有賬戶，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金安全，維護(hù)了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。類(lèi)似網(wǎng)上交易平臺(tái)如支付通，財(cái)付通等支付平臺(tái)。
1、購(gòu)房監(jiān)管
二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，到房產(chǎn)交易過(guò)戶完成，一般需要1至3個(gè)月的時(shí)間，房產(chǎn)交易中存在“先付款還是先過(guò)戶”的問(wèn)題，如果對(duì)交易資金沒(méi)有任何監(jiān)管措施，很容易出現(xiàn)不必要的糾紛。只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全。這兩種模式都是通過(guò)銀行的專(zhuān)用賬戶進(jìn)行資金的凍結(jié)，在沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動(dòng)用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式，都會(huì)讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2、扶貧監(jiān)管
措施可以概括為：樹(shù)立一個(gè)理念，加強(qiáng)三項(xiàng)舉措。其中“樹(shù)立一個(gè)理念”，就是牢固樹(shù)立財(cái)政科學(xué)化精細(xì)化管理的理念。
此外，在這個(gè)理念下，加強(qiáng)以下三項(xiàng)舉措：
——完善扶貧資金分配機(jī)制。其基本原則是公正、公開(kāi)、公平，核心是采用因素法等科學(xué)方法分配財(cái)政資金。
——強(qiáng)化扶貧資金監(jiān)管機(jī)制。一是實(shí)行陽(yáng)光操作，全面推行扶貧資金項(xiàng)目公告、公示制，引導(dǎo)廣大群眾參與扶貧項(xiàng)目的監(jiān)管;二是進(jìn)一步發(fā)揮基層財(cái)政， 特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所，就地、就近實(shí)施監(jiān)管的作用，建立健全對(duì)扶貧項(xiàng)目的巡查機(jī)制;三是積極與紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)配合，開(kāi)展重點(diǎn)監(jiān)督檢查，強(qiáng)化日常的督查;四 是加大懲罰力度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題依法依紀(jì)嚴(yán)肅處理，發(fā)現(xiàn)一起，處理一起，絕不姑息。
——健全扶貧資金績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。對(duì)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)扶貧資金的使用管理過(guò)程及其效果進(jìn)行綜合考評(píng)，將績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作為財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)扶貧資金分配的重要參考依據(jù)。今后，中央財(cái)政將進(jìn)一步加大績(jī)效評(píng)價(jià)力度，強(qiáng)化扶貧資金使用管理的績(jī)效理念，努力確保每一分扶貧投入都用到貧困群眾身上，每一分扶貧資金都能產(chǎn)生應(yīng)有的效益。
購(gòu)房交易資金不監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于買(mǎi)家：有的房子原先有貸款，需要買(mǎi)家先行付了首付款替賣(mài)家還清貸款注銷(xiāo)抵押，但是有些不良賣(mài)家將首付款用于其他用途了，房子不注銷(xiāo)抵押就沒(méi)辦法過(guò)戶，有可能連首付款都要不回來(lái)了呢。資金監(jiān)管是把購(gòu)房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，專(zhuān)款專(zhuān)用。也就是說(shuō)，只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。
對(duì)于賣(mài)家：房產(chǎn)交易中存在先過(guò)戶還是先付款的問(wèn)題，如果買(mǎi)家先付了首付拿著房產(chǎn)證去過(guò)戶了，因?yàn)槟承┰蛸J款沒(méi)辦下來(lái)，這個(gè)時(shí)候房子產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是買(mǎi)房人了，對(duì)于賣(mài)家是非常不利的。
各地資金監(jiān)管政策有差異，有的城市并沒(méi)有強(qiáng)制要求進(jìn)行資金監(jiān)管，北京也是從2016年12月15日起才將資金監(jiān)管覆蓋到全市。資金監(jiān)管最大的作用還是保障交易安全，確保賣(mài)方能拿到房款，確保房子能順利過(guò)戶到買(mǎi)方名下，所以即使沒(méi)有強(qiáng)制要求，最好還是選擇通過(guò)資金監(jiān)管交易，有備無(wú)患。
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