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關(guān)于不動產(chǎn)租賃稅率問題有哪些

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關(guān)于不動產(chǎn)租賃稅率問題有哪些

  對于買房的人來說“要不要交房產(chǎn)稅”是十分重要,要交哪些稅也是購房者不可疏忽的一個大問題的,今天就結(jié)合營改增政策,針對不動產(chǎn)的稅收與租賃問題簡單的介紹一下。

  一、納稅人

  (一)、在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè),為增值稅納稅人。

  (二)、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人,未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

  二、征稅范圍

  1.根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》規(guī)定,房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目:

  (一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目;

  (二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等),適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃)。

  2.不征收增值稅的項目

  下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn):

  (一)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

  (二)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

  (三)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

  (四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

  三、稅率和征收率

  (一)、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。

  (二)、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn),以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù),征收率為5%。

  (三)、境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的,按照適用稅率扣繳增值稅。

  從稅制適用而言,一般納稅人適用增值稅稅率,其進(jìn)項稅額可以抵扣,而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進(jìn)項稅額不可以抵扣。

  四、計稅方法

  (1).基本規(guī)定

  增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

  一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經(jīng)選擇,36個月內(nèi)不得變更。

  小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

  (2).一般計稅方法的應(yīng)納稅額

  一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算:

  應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

  當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時,其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

  (3).簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

  (一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額,不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式:

  應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

  (二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額,納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:

  銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

  五、銷售額的確定

  (1)基本規(guī)定

  納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

  價外費用,是指價外收取的各種性質(zhì)的收費,但不包括以下項目:

  (一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

  (二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

  (2)具體方法

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

  房地產(chǎn)老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

  納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款,以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照5%的征收率計稅。。

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

  (五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目,適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

  (3)試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)


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