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房地產市場定位分析模型

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  :房地產開發(fā)項目的市場定位決策是項目投資決策至關重要的一個環(huán)節(jié),為此學習啦小編為大家整理了房地產市場定位分析模型,歡迎參閱。

  房地產市場定位分析模型篇一

  遞階層次是理順人們思維的基本工具,它是將一個問題分解為相對獨立的元素.構造遞階層次的過程實際上是對事物的剖析過程,遞階層次的最上層稱為目標的焦點,僅包含一個元素,下面的層次可包含數(shù)個元素,相鄰兩層的對應元素是按某種規(guī)劃進行重要性比較排定的,所有同一層中的元素應該有同等層差的量值,如果它們差別太大,則應分屬不同層次.

  構造遞階層次的途徑依賴于所作決策的種類,如果要在特定方案中進行選擇,則從最低層開始,先列出所有待定方案,上一層作為判斷候選方案的準則,最高一層是目標,所有準則又都是按照它們對目標貢獻的大小來判斷其重要性.

  影響項目的市場定位因素可概括為政治因素、經濟因素、社會因素和企業(yè)自身因素等四個大的方面,由此構成的遞階層次。

  某外商欲在中國西部中心城市投資開發(fā)房地產業(yè),該市工業(yè)發(fā)達,基礎設施一般,傳統(tǒng)文化氛圍較濃,旅游業(yè)發(fā)達,但整體經濟實力較弱,人均工資水平較低,對能否進入該市的房地產業(yè),外商需要進一步的評估分析,試用AHP法作一分析決策.

  根據(jù)上述的層次分析法,以圖1為基礎建立判斷矩陣和各層的總權重.(1)目標層權重

  根據(jù)圖1所示的遞階層次,對A1、A2、A3、A4用德爾斐法兩兩比較打分,得判斷矩陣如下:

  用和積法來求權重,步驟為:

  對以上判斷矩陣進行標準化處理,即將各列元素除以相應列和后得到標準化處理矩陣,再求其行和,行和的平均值即為目標層權重.

  以上結果與表3進行對比,可以看出在此市進行房地產開發(fā),經濟因素的風險最大,企業(yè)因素次之,社會因素第三,政治因素最小,除經濟因素屬于一般風險外,其它因素所產生的風險均為小風險.

  房地產市場定位分析模型篇二

  房地產政策可分為兩大類:市場性政策和社會性政策。

  1、市場性政策:直接服務于市場。如土地的出讓與轉讓等。按其作用又可分為四類:一是房地產市場進出管理政策;二是房地產市場交易政策;三是房地產市場競爭管理政策;四是房地產市場收益分配政策;

  2、社會性政策:服務于社會,對市場起間接影響作用。如產權登記、房地產稅費的制定??煞譃槿悾阂皇潜Wo性政策,如保護耕地;二是政治性政策;三是邊緣性政策,如關于軍隊的房地產政策等。

  房地產政策對房地產市場的影響

  房地產政策對房地產市場的影響主要表現(xiàn)在如下幾個方面:

  1、政策對價格、銷售模式、形勢的影響;

  如2003年出臺的國務院18號文和央行121號文件

  2、政策對開發(fā)熱點分布的影響;這類政策表明政府將著重開發(fā)哪個局部地區(qū),投入何種優(yōu)惠條件等;3、政策對開發(fā)產品形式的影響;4、政策對整個房地產形勢的影響;5、政策對房地產行業(yè)變化的影響等。

  3.2 進行房地產市場政策的影響分析可采用的方法和步驟......

  收集政策信息時,特別要關注近期出現(xiàn)的、對房地產市場影響較大的政策、法律、法規(guī);

  要盡可能地把相關政策、法律、法規(guī)聯(lián)系起來分析,比較其中的差異和前后變化,由此而判斷政策的目標和意圖;

  把握政策影響的確切部位,以及對各主體的影響程度;

  在分析后果時,特別是分析對供求關系的影響,在此基礎上進行必要的預測;

  進行政策評論,如評論其缺失之處,這樣可以預測政策的未來趨勢。

  從房地產市場的景氣指數(shù)、基本的銷售情況來分析市場的景氣程度,且可對市場狀況和房產供給情況作出判斷

  房地產景氣指數(shù)

  󰂄房地產景氣指數(shù)包括:土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房地產開發(fā)投資分類指數(shù)、商品房面積分類指數(shù)、竣工面積分類指數(shù)、商品房銷售價格指數(shù)、資金來源分類指數(shù)。從景氣指數(shù)的走勢也可判斷區(qū)域房地產業(yè)的總體環(huán)境、背景;

  󰂄對小一些的區(qū)域來說不一定能給出房地產景氣指數(shù),這時盡量找其它能反映房地產狀況的指標來分析,如銷售數(shù)據(jù)等。

  從近年的銷售變化能反映出該區(qū)域的房地產市場行情變化;

  󰂄從這種變化中,再據(jù)其它方面的經驗和信息,判斷未來房地產的發(fā)展趨勢;

  󰂄從銷售情況中,還能掌握當前房地產的購買主體;󰂄一般來說,銷售情況是較易收集到的資料,統(tǒng)計年鑒中都有。是必用來分析的資料和信息。

  從供應和銷售、需求的對比中,判斷未來的市場的發(fā)展變化

  供應與銷售、需求情況

  󰂄投資的各種業(yè)態(tài)發(fā)展變化;

  󰂄近年的供應量與銷售量或需求的對比,看空置面積的變化;󰂄空置面積的構成情況;

  󰂄開發(fā)商對未來銷售的預期:預期越高,可󰂄住戶的購買力:購買力高,購買新房的同能商品住宅的供給越多時就會出售舊房

  󰂄市場中開發(fā)商的數(shù)量:

  󰂄住戶的生命周期:不同的生命周期,對住宅的需求不同,同時會帶來舊房的供給󰂄開發(fā)過程中各個要素的價格:如土地成󰂄住戶工作地點的變動:這種變動就會帶來本,建筑材料的成本等

  房地產市場定位分析模型篇三

  基于客戶項目咨詢需求,對模型的分析關鍵點進行增加或減少;例如客戶是高

  端住宅,則需要重點關注所在商圈配套、高端客戶的購買傾向等。󰂄基于房地產市場近期動態(tài),對模型內容進行調整,例如國八條、區(qū)域市場的限

  購政策等,需要在區(qū)域市場分析中重點體現(xiàn)。󰂄分析并考慮政府對區(qū)域市場產業(yè)規(guī)劃的重要性是否影響房地產市場,例如增加

  開發(fā)區(qū)面積,提高對某塊地所在片區(qū)的產業(yè)扶持力度等。󰂄對于區(qū)域市場存在城鎮(zhèn)化趨勢的情況,需要重點分析外來人口、人員結構變化

  對區(qū)域房地產市場的影響。󰂄結合客戶能力與資源,對某些特點的房地產樓盤進行調研,分析相互之間的競

  爭性與影響關系。

  五、區(qū)域房地產市場分析模型案例

  󰂄案例名稱:西安潤基投資集團咨詢項目󰂄項目團隊:謝德建程方立王紅菊彭波

  󰂄主要成果:企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管控組織體系、流程再造、績效管理體系、企業(yè)文化、戰(zhàn)略實施輔導

  首先,開展某城市區(qū)域經濟發(fā)展分析及總結......

  其次,分析并總結某城市的房地產發(fā)展趨勢預測

  第三,對影響住宅市場需求因素進行分析,得出預測結果

  最后,細化預測結果,通過不同檔次住宅供求與需求的比較,發(fā)現(xiàn)住宅房產的開發(fā)上要做供給結構的調整

  針對不同家庭的調查,調查他們在住宅類型的不同需求及其對開發(fā)樓盤關注因素關注因素

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