2手房按揭購房的相關手續(xù)流程
由于房價越來也高,很多人在購房的時候都會考慮購買二手房,那么,購買二手房的時候,要如何辦理按揭呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房按揭購房的流程,希望能幫到你們。
二手房交易按揭貸款的流程
1、確定按揭服務公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司,并向按揭服務公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。
2、查詢公積金(如需公積金貸款)
與賣方確定購房意向后,借款人提供公積金帳號,由按揭服務公司進行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同,在貸款中,約定好過戶的時間、戶口的遷移等。
4、準備貸款資料,審核貸款資質
按揭服務公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料,有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。
5、簽貸款協(xié)議,公證,保險
按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,通過后,按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證,同時收取費用,包括房屋保險費等。(由于二手房交易的特殊性,銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務,擔保公司一般會收取手續(xù)費和擔保費。)
6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)
借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù),并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務公司交給貸款銀行。
7、辦理房產證和抵押證明
貸款人的房產證和他項權利證明辦出后,按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交給銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證后,將所貸金額發(fā)放給借款人。
通過中介購買二手房的注意事項
一、費用收取
國土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費。在實踐中,中介費一般是由買方出的,另這個中介費是可以砍價的,能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價,這樣會影響中介給你找房的信心,要砍價一定等到中介找到房子,你覺得買賣雙方可以拍板的時候,這個時候可以提出中介費太高,砍價。
二、支付
在支付的時候,買方一定要把握主動權,最好是分批支付,原則上第一部分不要超過50%,最后一筆費用用于交樓后,水、電、煤氣結清的情況下再支付。為何要分批給,因中國中介的極度缺乏誠信,當然中介也認為客戶不可靠,所以出現(xiàn)問題經常出現(xiàn)互掐,房產中介一般會主動要求先交齊中介費,但是一般情況下,只要你中介費一交完,中介對你的態(tài)度立刻轉變,主動權全在中介。
三、按揭公司的選擇
一般中介公司會強行要你用他們的按揭公司,為何但找指定按揭公司,原因如下:
1)個別中介業(yè)務員可以提成;
2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關系,而你的過戶回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來的房地產原件,都在銀行手上。自然,中介和按揭公司親如家人,你想拿房產證,必須討好中介,就的乖乖聽話,讓你什么時候交中介費,你就要什么時候給,這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司,就價格來說會很便宜,工作效率可提高,而且到后期,中介沒有任何把柄,中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。
四、定金合同
合同一定要寫清楚約定的事項和違約責任,能盡快網簽的盡快網簽,因網簽可以防止一房二賣。當然,定金合同中肯定要明確約定什么時候正式簽約,另外提醒網簽不是一勞永逸,網簽只有七天有效期,過了這個時間,網簽合同失效,同套房產可另行簽約合同,也就是說,網簽后應趕緊辦理過戶,防止一房二賣的情況。
五、買賣合同
需要提醒兩點:
1)中介合同是中介公司范本,并非國家出的正式范本,合同基本上不讓修改,但在合同的最后,有一個其他約定的空白處,這個地方,買賣雙方可以盡情發(fā)揮補充約定各項事宜,包括合同中沒有的條款,在這另行約定。
2)合同的內容,要把握幾個關鍵點,如物業(yè)名稱,產權證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務(過戶時需賣方提供,不提供或提供不全算違約)。
六、與中介簽訂的合同
在簽定金合同的時候,中介就會要求簽一份中介費協(xié)議,協(xié)議是中介草擬的,內容有利于中介,協(xié)議中約定了客戶業(yè)主的中介費的支付義務,完全不提中介的任何義務。如果你有時間和精力,應該在此協(xié)議中加上一些內容:中介要完成的工作內容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因導致買賣不成的,中介費怎么處理。協(xié)議上的內容在簽訂買賣和合同當天就一次性付完中介費,這個問題也不大,因為遲延交付中介費,最多按照千分之五收違約金。
七、夫妻公共財產
有這么一種情況,房產證只有一個人的名字,但實際上房產屬于夫妻共同財產,這就需要未顯明方的一個同意出售房產的同意書,即便簽合同的時候你不弄,到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議,能在簽合同的時候拿到配偶的同意書當然是最穩(wěn)妥的,如果不能,也要盡快補上。否則配偶可以主張合同無效。
簽二手房購房合同的注意事項
1、簽署合同前必須查清房屋基本情況
二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息:房子地址、建筑類別、面積、房產證件號等。在簽署合同之前,除了前期要進行初步的產權查詢外,還要親自進行產權的確認,尤其是二手房交易,產權確認十分重要。你需要在賣方或者中介的陪同下,拿著房產證到當?shù)胤康禺a交易中心進行產權狀況核實,核實后才能和賣方簽署正式的商品房買賣合同。
對于出售房子的租賃情況也應該在合同中告知,避免出現(xiàn)買到了房子卻無法辦理房產證的情況。此外,房屋是否存在抵押情況也需要賣方明確,以免對以后辦理產權證及房款交付造成影響。
2、房屋面積
合同中的房屋面積應該約定好房屋是按套轉讓的,這樣可以達成買賣雙方對于面積理解的共識,避免因為雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。
3、房產過戶和稅費
合同中應該包括房屋產權證過戶的方式、時間以及稅費的支付方式,這樣約定好后能夠在辦理房產過戶時按合同規(guī)定的時間履行,約定好雙方的行為,能使交易的安全性得以保障。
4、房款的支付方式和時間
為了避免日后房款糾紛,在簽訂合時一定要有相關的條款來進行約定。對于購房者來說,應該按照合同約定的付款時間和支付方式來進行房款的結算。
5、交房時間
二手房的交房時間和逾期賠償也應當進行約定,這樣可以保證購房者在約定的時間內可以取得房屋的使用權。如果賣家逾期交房,對于購房者來說可以根據(jù)合同的內容來要求逾期賠償,在法律上保護自己的權益。
6、合同變更
二手房購房合同中,如果合同有內容變更,需要賣方、買方、中介三方共同知曉,同時知曉條款也應當在合同中約定出來。避免造成合同私自篡改,從而引起糾紛。
7、刪除合同中未作約定的空白部分
合同會有許多空白的地方,很有可能別有用心的人會利用這些空白處在合同上做手腳,損害你的利益。
8、保留所有費用的發(fā)票
對于房產交易來說,交易過程中會有很多稅費的發(fā)票,也有各種其他費用的發(fā)票,這些都是重要交易資料的一部分,必須妥善地保存。當交易產生糾紛時,發(fā)票是重要的證明文件,并且在交易過程中可能也會需要用到發(fā)票,所以應該小心保管好。
9、別輕易簽訂委托書
通常情況下,你可能會涉及到需要委托的情況,比如委托中介機構進行產權確認、按揭貸款申請、過戶手續(xù)辦理等事宜,但是買房畢竟不是一件小事,在可以自己親自辦理的情況下最好不要委托。如果需要委托,要明確知曉任何形式的委托,當你認為某項委托并不需要時,可以與中介進行具體約定。
10、責任約定
合同中應該約定好可能出現(xiàn)問題的處理方法,約定好買賣雙方和中介之間在二手房交易過程中的責任,避免日后發(fā)生糾紛而導致無法追責,提前在合同中約定好,以便便能更好地保障各自的利益。出現(xiàn)問題也有據(jù)可查、有法可依。
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