深圳市房地產(chǎn)限購新政策
深圳市房地產(chǎn)限購新政策
深圳2016年930之后出臺了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在今年1月中旬深圳又出臺房地產(chǎn)的限價政策，終于把瘋狂上漲持續(xù)了一年多的深圳樓市有所收斂。下文是小編收集的關(guān)于深圳市最新限購政策，歡迎閱讀!
深圳炒房者完全擊碎了房地產(chǎn)限購政策
今年2月份，深圳新房成交跌破千套，僅804套，創(chuàng)近九年新低，而且一些區(qū)域房價也開始下跌，下跌的幅度在10%至15%不等。對于深圳今年房地產(chǎn)的形勢，有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認為，隨著住房銷售急劇下降，有可能會嚴(yán)重摧毀深圳住房投資者的信心，深圳樓市更有可能進一步下跌，他預(yù)計今年深圳樓市價格全年最多下跌15%，個別地區(qū)更可能下跌20%。
面對深圳樓市價格下跌，有些投資者開始承受不住樓市價格下跌的調(diào)整壓力，擔(dān)心所持有的住房價值縮水開始紛紛拋售。據(jù)報道，有個叫胡先生的住房投資者，2009年前以公司名義，以每平米1.5萬元的價格從開發(fā)商手上在福田中心區(qū)皇都廣場購買了40套，用于投資，面積大多在68平米，每套價格約為100萬元，耗資約4000萬元。2016年930房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，他擔(dān)憂資產(chǎn)出現(xiàn)大縮水，開始退租，并將住房裝修出售。
2016年底，胡先生銷售了30多套，當(dāng)時68平米的價格至少在450萬元以上，單價為6.6萬元，現(xiàn)在為了加快拋售，將剩下7套進行精裝修，包括傢具和家電等在內(nèi)，450萬元的價格可以降價40萬元，加上每套房裝修費用約13萬元，共計優(yōu)惠了50多萬元，相對于去年底價格已大幅下降了超過10%。其套現(xiàn)總價達1.6億元。目前該投資者還計劃拋售手中持有的華強北60多套小戶型，其百套房產(chǎn)估計可以套現(xiàn)約3億元。
從這個案例來討論中國的房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)政策，就能夠看到十幾年來中國房地產(chǎn)政策荒謬性。沒有這種荒謬的房地產(chǎn)政策，中國的房地產(chǎn)市場不會走今天這個樣子。一是從2003年關(guān)于房地產(chǎn)的18號文件出臺以來，中國的房地產(chǎn)市場盡管國家統(tǒng)計局一直在強調(diào)住房是投資品，但更為重要的政府這些房地產(chǎn)政策卻是把住房的投資與消費混為一談，從而使得政府各個部門可以根據(jù)自己需要來認定住房的性質(zhì)，并根據(jù)自己的需要來出臺房地產(chǎn)的政策(這些房地產(chǎn)政策或是把住房認為是消費品，這樣對住房投資者可以享受各種信貸及稅收優(yōu)惠)。在這種把住房投資與消費混為一談的情況下，房地產(chǎn)市場基本上會成了以投資以為主導(dǎo)的市場。這既不在于生產(chǎn)的住房面積大小，也不在于購買者購買多少住房。最小的面積，購買一套住房都可用于投資。胡先生購買的住房的面積都是68平方米，就是2006年90/70政策的結(jié)果，那么以為這種類型只會用于自住，但這只當(dāng)時房地產(chǎn)政策出臺者的囈想。胡先生的把這些房地產(chǎn)政策意圖擊得粉碎。
二是中國的炒作住房比販毒和走私軍火還要暴利。胡先生40套住房購入成本為4000萬，最后套利一點六億元，不到7年的時間，凈利潤是當(dāng)年投入的3倍以上。這樣的投資收益率是任何一個行業(yè)無法找到。正因為房地產(chǎn)炒作是如此暴利，這自然會吸引越來越多的住房投資者進入市場。特別是2015年930住房信貸政策讓購買住房的杠桿率全面提高、購買住房融資成本降低到歷史最低水平，更是加上各種名目的首付出現(xiàn)后，各種投資者更是會涌入市場，把住房價格全面推高。在這種情況下，必然會導(dǎo)致一個又一個城市房價的瘋狂。盡管有2016年的930房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)的暴利及這種調(diào)控政策所涉及的城市有限，所以這種房價的瘋狂或許也正在國內(nèi)三四線城市上演。
三是房地產(chǎn)炒作的暴利不僅在于國內(nèi)銀行信貸政策過度的激勵，也在于住房稅收政策過度激勵。還是以胡先生這個案例，假定其住房購買時每套的成本為100萬元，賣出為400萬，那么其凈利潤為300萬。如果按照現(xiàn)有的住房所得稅政策，其交稅是60萬(20%，及假定沒有扣除裝修成本),那么胡先生的住房交易利潤也下降240萬。但是現(xiàn)有的地方政府的住房交易所得稅的政策，連這60萬的住房交易稅也減少到4萬(按照交易金額1%征收，這里還不包括住房交易所簽訂購買住房的陰陽合同)。所以，在當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策下，更是把住房炒作的暴利推到極致。
四是如果住房的投機炒作者購買住房是用企業(yè)的資金購買，那么就可能把當(dāng)前的住房限購限貸政策排除在實際住房交易之外，所謂的住房限購限貸的行政調(diào)控也就自廢武功。所以，只要房地產(chǎn)市場的價格在上升，特別是瘋狂暴漲時，住房投資者都能夠有方式來破除這些行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策，也會讓越是房地產(chǎn)的行政性調(diào)控，讓房價上漲得越快。
五是當(dāng)前有不少媒體在說，一線城市的房價開始收斂了，銀行的信貸對購買住房限制更嚴(yán)了。但是一線城市的房價瘋狂有所收斂是自然，否則這些城市的房價還在漲到天上去，但住房按揭貸款收緊則僅是限制在少數(shù)城市，而不是面對全國。因為，從今年前兩個月住戶長期貸款的發(fā)放情況看，住房按揭貸款仍然在創(chuàng)歷史最高水平。1月份住戶部門貸款增加7521億元，其中房貸占6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新了歷史紀(jì)錄。2月份，住戶部門貸款增加3002億元，其中，短期貸款減少802億元，中長期貸款增加3804億元。這也意味著2016年瘋狂上漲的房價開始向非熱點城市，甚至是三四線城市轉(zhuǎn)移。這不僅在于2016年一線城市的示范作用，更在于從胡先生的案例來看，只要房價在上漲，投資者也可以不在乎限貸政策進入市場。
總之，胡先生炒作住房的案例是中國房地產(chǎn)市場的一個縮影。它不僅是中國房地產(chǎn)政策所導(dǎo)致的結(jié)果，也意味著十幾年來中國房地產(chǎn)政策完全失敗。如果政府不從中吸取教訓(xùn)，那么未來中國房地產(chǎn)市場所面臨的問題會更大及更嚴(yán)重。
3月份超40城調(diào)控樓市 上海深圳或跟進商辦限購
今日起，天津樓市限購正式升級。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來，以北京版“認房認貸”政策出臺為標(biāo)志，全國樓市掀起一波調(diào)控?zé)岢?，粗略統(tǒng)計已有超過40個城市出臺樓市調(diào)控舉措。其中，“認房認貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，還逐步向熱點二線城市蔓延。
3月再掀調(diào)控潮 超40城啟動調(diào)控
從3月初張家口崇禮、浙江嘉善等環(huán)京滬區(qū)域三四線城市的適度調(diào)控，到中旬北京“10天9策”的全方位、深度調(diào)控，再到天津、杭州等城市跟進升級調(diào)控。全國樓市再次進入密集調(diào)控期，“認房認貸”乃至商辦限購等手段被納入多地新政。
據(jù)中新網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計，3月以來，全國范圍內(nèi)已有40多個城市，進行了50余次房地產(chǎn)市場約束性調(diào)控。
其中，北京10天內(nèi)出臺9項舉措的頻率，堪稱“史無前例”，從收緊二套房認定到對假婚、補繳納稅、轉(zhuǎn)投商辦等路徑的封堵，再到對中介機構(gòu)、開發(fā)商違規(guī)行為的嚴(yán)查整頓，無疑成為其他城市的調(diào)控樣板。
記者發(fā)現(xiàn)，范圍廣、力度大、多措并舉是本輪調(diào)控的主要特點。廣州在3月三次加碼調(diào)控，南京、青島、東莞等城市也兩度升級調(diào)控政策。
“整體來看，全國樓市成交量會被一定程度抑制，部分之前報價過高的樓盤項目和二手房價格可能會快速回調(diào)，2017年房地產(chǎn)市場預(yù)計會維持在調(diào)整期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新網(wǎng)記者分析稱。
“認房認貸”在一、二線城市蔓延
在北京啟動“認房認貸”模式后，“認房認貸”全部覆蓋北上廣深四個一線城市。而隨著調(diào)控的深入，天津、廈門、杭州等二線城市也加入到“認房認貸”陣營。
3月31日晚間，天津先后兩次發(fā)文加碼限購限貸。限購方面，非天津戶籍家庭僅限購買1套住房，且需連繳2年以上社保;信貸方面實施“認房認貸”，無住房但有購房貸款記錄(含公積金貸款)的居民家庭，再申請貸款仍按二套房最低首付60%認定;同時，貸款最高年限調(diào)整為25年。
3月28日，廈門市宣布執(zhí)行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策，同時，對無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
此外，杭州也發(fā)文施行“認房認貸”：只要有商業(yè)貸款或者公積金貸款的記錄，再購買房屋都只能按照二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，首付款比例不得低于60%。
京滬周邊熱點城市緊跟調(diào)控步伐
記者發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控的主要特點之一，就是一線城市周邊的熱點城市也緊跟著同步出臺樓市調(diào)控加碼政策。
3月17日，石家莊首度發(fā)文收緊樓市，明確非本市戶籍居民限購一套住房，并調(diào)整了普通居民購房首付比例和貸款政策;3月19日，保定也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控意見;3月21日，廊坊宣布主城區(qū)、三河市、大廠回族自治區(qū)、香河縣、固安縣和永清縣，非本地戶籍居民限購1套住房、且購房首付款比例不低于50%。
截至目前，京津周邊區(qū)域中，保定、石家莊、崇禮、淶水、涿州、廊坊、三河、固安、大廠、永清、香河、懷來、承德13地已開啟限購措施。
而上海周邊區(qū)域的浙江嘉善縣和嘉興市也步入限購限貸陣營。3月13日，嘉善縣對新房、二手房全面限購，明確在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;3月21日，嘉興市發(fā)文明確非本市戶籍家庭首套住房首付比例不低于50%。
“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺調(diào)控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉此前對媒體表示，本輪調(diào)控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到一些三四線城市區(qū)域。
北京商辦限購打頭炮 上海、深圳等或跟進
各地調(diào)控新政出不停，大多在購買資格和信貸政策方面做文章，而北京、廣州則率先對商辦市場下手。
3月26日，北京商辦限購政策出臺，“個人無法購買在建商辦類房屋”、“買二手商辦需在京無房、連繳納五年社保”、“個人購房需全款”、“中介不得違規(guī)代售、宣傳商辦房屋”等諸多限制，讓此前火熱的商辦市場一夜冰凍。
來自中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，3月27日-30日四天，商辦項目網(wǎng)簽量僅有15套;而新政前四天，北京地區(qū)商辦類簽約套數(shù)高達2132套，政策效果可見一斑。
幾日后，廣州也出臺商辦類房屋限購措施，明確該類項目不得改變?yōu)榫幼∮猛?，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位，這意味著個人不能再購買一手商辦房屋。
北京、廣州之后，哪些城市還會對商辦市場下手?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進預(yù)計，未來一些熱點城市會積極跟進商辦類項目限購，類似上海、深圳等地后續(xù)或會添加類似內(nèi)容，雖然管控強度可能不會等同于北京，但有一點可以確定，即商辦項目不再與居住屬性掛鉤。
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