房地產(chǎn)成本管理
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房地產(chǎn)成本管理資料：
一、集團成本管理辦法
★1、目的
①提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴肅性
?、诩訌婍椖砍杀具^程可控、透明
?、勖鞔_成本管理責(zé)任
④控制成本風(fēng)險，提升集團成本競爭力
?、輼?gòu)建行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本管理體系
★2、適用范圍
本辦法適用于全集團各地區(qū)地產(chǎn)公司的項目成本管理.
★3、成本管理責(zé)任界定
?、夙椖砍杀窘?jīng)理：開發(fā)成本的直接責(zé)任人;營銷費用統(tǒng)計，預(yù)警責(zé)任人;負責(zé)項目目標(biāo)成本編制、動態(tài)成本月度回顧。
?、陧椖繝I銷經(jīng)理：項目營銷費用的直接責(zé)任人
?、垌椖控攧?wù)經(jīng)理：負責(zé)分攤進入項目的“部門費用”;負責(zé)牽頭編制項目預(yù)算;負責(zé)項目收益分析及跟蹤。
部門費項包括：項目營銷費用中的人工成本及行政辦公費、管理費用、財務(wù)費用稅。
?、茼椖靠偙O(jiān)：全項目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項目合約規(guī)劃;檢查、督促項目目標(biāo)成本制定、動態(tài)成本月度回顧。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在項目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過程中系統(tǒng)實時自動統(tǒng)計動態(tài)成本。
通過對目標(biāo)成本與動態(tài)成本的比較，檢查，發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達到管控項目成本的目的。
☆4.2、“動態(tài)成本”概念
動態(tài)成本=合同簽約金額+已確認合同變更金額+已簽合同的預(yù)估變更金額+庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)+帶發(fā)生合約規(guī)劃金額
☆4.3、“已確認合同變更”的概念
指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下4種情況：
☞1)經(jīng)與相關(guān)方確認金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽談。
☞2)經(jīng)與相關(guān)方確認的施工圖預(yù)算調(diào)整。
☞3)經(jīng)與相關(guān)方確認的工程量調(diào)整、材料價格調(diào)整。
☞4)進我房確認增加費用的實施方案。
若需另簽補充協(xié)議，則視為新合同，不視為變更合同。
☆4.4、“已簽合同預(yù)估的變更”的概念
指對方已提出變更，但我方尚未完全確認變更及變更金額，或?qū)ξ刺岢?、我方預(yù)計要發(fā)生的合同金額增加。包括：
☞1)未與分供方確認的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽商。
☞2)預(yù)估的預(yù)算調(diào)整
☞3)預(yù)計發(fā)生的材料漲價、工程量變化等。
★5、目標(biāo)成本編制及審批管理
1】
目標(biāo)成本的版本：土地版、啟動版、基準版(放案板)、執(zhí)行調(diào)整版
其中：
?、倩鶞拾?放案板)是評價、比對的基準。取得方案審查意見書后10天內(nèi)提交上線。
?、趫?zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實際情況對基準版的修正。
?、蹫楸ＷC目標(biāo)成本的嚴肅性、合理性，在成本系統(tǒng)中提交目標(biāo)成本時至少應(yīng)提交以下內(nèi)容(詳見《目標(biāo)成本預(yù)算(總結(jié))模板》)：
Ø 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
Ø 產(chǎn)品建造標(biāo)準
Ø 含量指標(biāo)(如含鋼量、窗地比等)
Ø 在公司內(nèi)部找一個標(biāo)桿項目，便于成本參照對比。
土地版目標(biāo)成本(土地投資論證階段)：
?、俑鶕?jù)發(fā)展部提供的土地信息，由地區(qū)公司總經(jīng)理主持，地區(qū)公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位(含擬售價格及項目成本設(shè)定等)
?、诟鶕?jù)地塊項目定位，公司研發(fā)部門負責(zé)完成(項目預(yù)案)公司發(fā)展部法則提供土地信息及周邊市政配套情況;
③根據(jù)項目定位，(項目預(yù)案)、土地信息和周邊市政配套情況，由公司造價采購部負責(zé)人(或其指定人員)負責(zé)完成土地投資論證階段。
《目標(biāo)成本(土地版)》：
☞《目標(biāo)成本(土地版)》按照集團統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成;
☞《目標(biāo)成本(土地版)》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核;
☞如土地中標(biāo)，《目標(biāo)成本(土地版)》由項目經(jīng)理(或造價采購部指定人員)于取得土地中標(biāo)通知書后3個工作日內(nèi)，提交到成本系統(tǒng)中，若未取得土地，由地區(qū)公司造價采購部存檔。
☞審批流程：
2】
★6、成本系統(tǒng)控制
為保證項目成本在可控范圍內(nèi)，通過成本系統(tǒng)對項目成本總額及二級費項的動態(tài)成本分別進行控制。
若動態(tài)成本相對目標(biāo)成本超出一值，系統(tǒng)自動預(yù)警或項目停止付款及簽合同。
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