房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
當(dāng)前舉國(guó)上下在談房地產(chǎn)去庫(kù)存，似乎房子已經(jīng)多的不行了。如果房子真的這么產(chǎn)能過(guò)剩為什么我們看到了所有的商品都在過(guò)剩之后出現(xiàn)暴跌，唯獨(dú)房子沒(méi)有。房地產(chǎn)行業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析的相關(guān)資料。供你參考。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
1、房產(chǎn)市場(chǎng)參與者數(shù)量分析
僅從數(shù)量上看，我國(guó)開(kāi)發(fā)商規(guī)模龐大。但在產(chǎn)業(yè)組織理論中，衡量供給者數(shù)量多少的常用指標(biāo)是市場(chǎng)集中度而不是供給者絕對(duì)數(shù)量，通常使用4廠商集中度(CR4)和8廠商集中度(CR8)來(lái)衡量。
表1 歷年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)
根據(jù)表2，可以計(jì)算出2010年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積CR4=3.38%，CR8=5.18%;銷(xiāo)售金額的CR4=7.00%，CR8=11.21%。由此可知，2010年中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積集中度非常低，銷(xiāo)售金額集中度雖然略高于一些，但根據(jù)Bain(1951)提出的壟斷市場(chǎng)“CR4大于30%、CR8大于40%”的標(biāo)準(zhǔn)，均無(wú)法證明中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷，這似乎印證了周剛等(2001)的研究。
表2 2010年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售前8名企業(yè)數(shù)據(jù)
這種計(jì)算方法的問(wèn)題在于沒(méi)有弄清楚適合計(jì)算集中度的市場(chǎng)范圍與邊界。與其他動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不同，全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)并非統(tǒng)一市場(chǎng)，不能在全國(guó)范圍內(nèi)計(jì)算市場(chǎng)集中度。在沒(méi)有行政壁壘等人為設(shè)置移動(dòng)障礙的市場(chǎng)里，如空調(diào)等動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)產(chǎn)品在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，即便在山東出產(chǎn)的空調(diào)依然可以對(duì)新疆本地生產(chǎn)的空調(diào)造成實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)，因此可以將全國(guó)視為統(tǒng)一市場(chǎng)并計(jì)算市場(chǎng)集中度。而對(duì)于房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言，在山東建造的房子很難對(duì)新疆本地的房子造成實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)。因此，房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)屬性決定了房產(chǎn)市場(chǎng)是天然的、高度分割的區(qū)域性市場(chǎng)，通過(guò)計(jì)算全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)集中度來(lái)判定房產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
對(duì)于房產(chǎn)這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析需要考慮到其位置不變性，這一特性將會(huì)直接影響對(duì)相關(guān)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的判斷。通常商品的最終用途在于為消費(fèi)者所消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度看，只有在其“可及范圍”[4]內(nèi)的商品才能構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的可消費(fèi)品，也只有這些在消費(fèi)者可及范圍內(nèi)的可消費(fèi)品之間才會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)。因此，消費(fèi)者的可及范圍越大，可消費(fèi)產(chǎn)品的數(shù)量和種類(lèi)就越多，就意味著這個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)上生產(chǎn)者面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，因而廠商具有更小的壟斷性，也意味著這種商品市場(chǎng)的壟斷性比較小;反之，可及范圍越小，消費(fèi)者可消費(fèi)產(chǎn)品的種類(lèi)和數(shù)量就會(huì)比較小，意味著生產(chǎn)者在這個(gè)范圍內(nèi)將面臨較小的競(jìng)爭(zhēng)性，從而具有更大的壟斷性，這也意味著此時(shí)這種商品市場(chǎng)的壟斷將會(huì)比較強(qiáng)。總之，消費(fèi)者的可及范圍越大，意味著相應(yīng)商品生產(chǎn)者在市場(chǎng)中的壟斷能力越弱，否則越強(qiáng)。
這意味著如果要降低市場(chǎng)的壟斷性、提升競(jìng)爭(zhēng)性，就需要擴(kuò)大消費(fèi)者的可及范圍。本文認(rèn)為擴(kuò)展消費(fèi)者可及范圍存在兩種基本方式。第一種是通過(guò)各種物流方式將商品送至消費(fèi)者的可及范圍之內(nèi)，從而“事實(shí)上擴(kuò)大”消費(fèi)者的可及范圍，所有位置可動(dòng)產(chǎn)品都可以通過(guò)這種方式擴(kuò)展消費(fèi)者的可及范圍，如寧夏生產(chǎn)的葡萄酒可以通過(guò)公路、鐵路、航空運(yùn)輸?shù)仁侄芜\(yùn)到北京市場(chǎng)上供北京消費(fèi)者消費(fèi)。另一種實(shí)現(xiàn)方式與此相反，并不移動(dòng)商品的位置，而是消費(fèi)者移動(dòng)自己的位置到商品所在地去消費(fèi)商品，從而“事實(shí)上擴(kuò)大”消費(fèi)者可及范圍。這種方式既可以擴(kuò)展位置可動(dòng)產(chǎn)品的范圍，例如消費(fèi)者走進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)衣服、走進(jìn)飯店去吃飯;也可以擴(kuò)展某些位置不動(dòng)產(chǎn)品的可及范圍，例如消費(fèi)者暫時(shí)性而非日常性的去風(fēng)景區(qū)旅游。
以上是擴(kuò)展消費(fèi)者可及范圍的兩種基本方式，此外還可以通過(guò)兩種基本方式的組合，來(lái)實(shí)現(xiàn)商品的消費(fèi)者可及范圍擴(kuò)展[5]。這兩種基本方式及其組合可以實(shí)現(xiàn)絕大部分動(dòng)產(chǎn)和大量非房地產(chǎn)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)者可及范圍擴(kuò)展，以擴(kuò)大這些市場(chǎng)上生產(chǎn)者間的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)壟斷程度的下降。
但房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其最大特殊性就在于這三種方式都不能或者只能比較有限的拓展市場(chǎng)的消費(fèi)者可及范圍。首先，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，沒(méi)法通過(guò)移動(dòng)商品位置的方式擴(kuò)展消費(fèi)者可及范圍，例如將濰坊建的房子搬到北京來(lái)供給消費(fèi)者自住是不現(xiàn)實(shí)的，這說(shuō)明第一種方式行不通。其次，與山水風(fēng)景這類(lèi)暫時(shí)消費(fèi)性不動(dòng)產(chǎn)不同，本文主要研究的是日常消費(fèi)性的自主性房產(chǎn)，例如在北京的房產(chǎn)消費(fèi)者不可能每天下班之后去濰坊去住，然后第二天回北京上班，即第二種方式的作用也是非常有限的。第一種方式既然行不通，第三種方式也就不存在了。因此，相比于動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和暫時(shí)消費(fèi)性不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)者可及范圍拓展上是存在先天不足的。由于消費(fèi)者可及范圍擴(kuò)展將會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)壟斷性的降低，而房產(chǎn)既然在可及范圍拓展上較絕大多數(shù)商品存在先天不足，那么意味著房產(chǎn)市場(chǎng)的供給者較之其他絕大多數(shù)商品的供給者而言，天然的更具有壟斷性。
既然房產(chǎn)在消費(fèi)者可及范圍擴(kuò)展方面存在先天不足，那么房產(chǎn)供給者的有效競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅僅是在同一個(gè)拓展性有限的甚至不可拓展的消費(fèi)者可及范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商。這樣，從全國(guó)范圍來(lái)看，開(kāi)發(fā)商數(shù)目雖然高達(dá)9萬(wàn)，市場(chǎng)集中度也非常低，似乎處于一種高度競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài);但實(shí)際上，在相比于動(dòng)產(chǎn)商品和暫時(shí)消費(fèi)性不動(dòng)產(chǎn)商品生產(chǎn)者面臨的競(jìng)爭(zhēng)而言，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際中所面臨的競(jìng)爭(zhēng)極為有限，主要來(lái)自于有限區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)所屬企業(yè)[6]的競(jìng)爭(zhēng)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重不足。因此，如果不考慮房產(chǎn)的特殊不動(dòng)產(chǎn)屬性，房產(chǎn)市場(chǎng)似乎處于充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，一旦考慮到自主性不動(dòng)產(chǎn)屬性，可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)是高度分割的區(qū)域化市場(chǎng)，有效生產(chǎn)者數(shù)量供給不足。
綜上分析，(1)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度區(qū)域化的市場(chǎng)，將全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)視為統(tǒng)一市場(chǎng)并計(jì)算產(chǎn)業(yè)集中度是不合理的，例如，濰坊的樓盤(pán)無(wú)法對(duì)北京的樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)有效競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樗⒉辉诒本┫M(fèi)者的可及范圍之內(nèi);(2)這種高度區(qū)域化的市場(chǎng)通常表現(xiàn)為一個(gè)城市就是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，例如同樣是在山東，濟(jì)南的樓盤(pán)難以對(duì)青島的樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)有效競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)闈?jì)南的樓盤(pán)基本不在青島消費(fèi)者的可及范圍之內(nèi);(3)對(duì)于某些特大城市和道路交通基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足的城市，甚至同一城市內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)就分割成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域性市場(chǎng)，例如北京，由于南五環(huán)外的樓盤(pán)基本不在北五環(huán)外消費(fèi)者的可及范圍之內(nèi)，因此南五環(huán)外房山區(qū)的大寧山莊樓盤(pán)，很難對(duì)北五環(huán)外昌平區(qū)的綠地中央廣場(chǎng)中的樓盤(pán)構(gòu)成有效競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的程度取決于連接兩地的交通物流技術(shù)條件[7]和基礎(chǔ)設(shè)施的便利性。
總之，相對(duì)于幾乎所有動(dòng)產(chǎn)和暫時(shí)性消費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)商品而言，由于房產(chǎn)的特殊不動(dòng)產(chǎn)屬性，使得房產(chǎn)市場(chǎng)成為高度分割的區(qū)域化市場(chǎng)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)上有效供給者數(shù)量相對(duì)較少，開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)市場(chǎng)上存在有效競(jìng)爭(zhēng)不足的問(wèn)題。因此，從房產(chǎn)市場(chǎng)有效參與者數(shù)量的角度看，房產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷性。
2、房產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品差異化分析
生產(chǎn)者往往在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、屬性、樣式、售后甚至僅僅是宣傳定位等方面，刻意地制造差異，產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為這有利于生產(chǎn)者弱化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、增強(qiáng)壟斷性和市場(chǎng)勢(shì)力。通常，生產(chǎn)者制造產(chǎn)品產(chǎn)異化的方法越多，則越能提升產(chǎn)品的差異化水平，越有能力獲得較強(qiáng)的壟斷能力[8];如果產(chǎn)品本身天然具有差異性，那么在一定程度上可以說(shuō)，廠商在市場(chǎng)上天然具有壟斷性。
就人為制造產(chǎn)品差異化而言，開(kāi)發(fā)商與其他商品生產(chǎn)者并沒(méi)有明顯不同[9]。更重要的是，在通過(guò)產(chǎn)品差異化增強(qiáng)壟斷能力方面，開(kāi)發(fā)商具有其他商品生產(chǎn)者不具備的顯著優(yōu)勢(shì)。房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，一旦被生產(chǎn)出來(lái)，其在空間中的位置就是固定且唯一的，這意味著在房產(chǎn)市場(chǎng)上，產(chǎn)品之間的差異是天然的。這種差異性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：①消費(fèi)者可及范圍內(nèi)的房產(chǎn)與消費(fèi)者可及范圍外的房產(chǎn)是有差異的，如對(duì)北京消費(fèi)者而言，北京房產(chǎn)和濰坊房產(chǎn)是存在天然差異的;②同在消費(fèi)者可及范圍內(nèi)，所屬樓宇不同也會(huì)造成產(chǎn)品差異化，因?yàn)榧幢闩R近的兩棟樓，只要位置不同，也會(huì)由于交通便利性、噪音程度、采光等因素的差別而成為差異化非常明顯的產(chǎn)品;③即便同一棟樓內(nèi)，也會(huì)由于樓層的差別而產(chǎn)生差異性，不同樓層的不同價(jià)格反映了這種差別;④即便同一樓的同一樓層內(nèi)，也會(huì)由于位置的不同而導(dǎo)致在采光、噪音、視野、窗外景觀等方面出現(xiàn)差別，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)品差異化。很明顯，房產(chǎn)的這些位置差異是無(wú)法消除的，因而房產(chǎn)產(chǎn)品的天然差異也是無(wú)法消除的。因此，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，由于不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)造成了房產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)法消除的天然差異，因而開(kāi)發(fā)商天然具有無(wú)法消除的壟斷能力。
3、房產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)壁壘分析
在存在市場(chǎng)壁壘的情況下，廠商不能自由進(jìn)出某一市場(chǎng)，這將會(huì)導(dǎo)致在位廠商享有壟斷能力，并且這種壟斷能力將隨著市場(chǎng)壁壘的增強(qiáng)而增強(qiáng)[10]。房產(chǎn)市場(chǎng)上除了存在行政性的房企資質(zhì)劃分、審批立項(xiàng)等非經(jīng)濟(jì)壁壘外，根據(jù)Bain(1956)的分析[11]，房產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要經(jīng)濟(jì)壁壘是資本需要量壁壘。
房產(chǎn)市場(chǎng)資本需要量壁壘主要體現(xiàn)在房產(chǎn)建設(shè)與土地購(gòu)置需要大量資金。房產(chǎn)建設(shè)與開(kāi)發(fā)資金需求量大，具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資金投入額一般都數(shù)以?xún)|、十億甚至上百億計(jì);周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，從資金投入開(kāi)始到全部收回，大多需要一年以上，有些則要三、五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。不過(guò)，這未必就能說(shuō)明房產(chǎn)建設(shè)資本需要量一定會(huì)形成房產(chǎn)市場(chǎng)壁壘。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商至少可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房款、對(duì)原材料供應(yīng)商賒欠、施工隊(duì)墊支、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、國(guó)家降低自有資本金要求[12]、銀行承兌匯票等方式解決資金需求問(wèn)題[13]。只有當(dāng)國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商的融資渠道越來(lái)越窄，資金運(yùn)作越來(lái)越困難，資金需求才越來(lái)越成為房產(chǎn)市場(chǎng)的重要壁壘。
另一方面，2004年以來(lái)我國(guó)土地出讓基本上實(shí)現(xiàn)了招拍掛，相比于之前的協(xié)議出讓確實(shí)是一種進(jìn)步，至少在一定程度上減少了尋租空間。但是從市場(chǎng)壁壘的角度看，招拍掛取代協(xié)議出讓是以經(jīng)濟(jì)壁壘取代了行政壁壘。由于招拍掛實(shí)行價(jià)高者得的原則，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷走高，最終促使土地購(gòu)置費(fèi)逐漸成為房產(chǎn)市場(chǎng)的重要壁壘[14]。
此外，一旦新開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)賣(mài)不掉，就可能造成爛尾或爛盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的巨額投資就可能無(wú)法收回，從而形成沉淀成本，成為開(kāi)發(fā)商重要的退出市場(chǎng)壁壘。
4、房產(chǎn)市場(chǎng)信息分布分析
交易雙方的信息分布不對(duì)稱(chēng)，通產(chǎn)將會(huì)增強(qiáng)信息優(yōu)勢(shì)方的市場(chǎng)勢(shì)力。在房產(chǎn)市場(chǎng)上，一方面，房產(chǎn)市場(chǎng)供給者在有關(guān)房產(chǎn)商品綜合品質(zhì)的實(shí)質(zhì)性信息方面具有眾多天然優(yōu)勢(shì)。對(duì)于房產(chǎn)，消費(fèi)者只能大致掌握地理屬性、交通狀況、戶(hù)型以及面積等公開(kāi)信息，對(duì)于房產(chǎn)的實(shí)際成本、質(zhì)量、保值增值能力、售后服務(wù)以及物業(yè)管理等供給者私有信息，消費(fèi)者所無(wú)從了解。另一方面，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)多種手段放大宣傳有利于自己的信息，如開(kāi)發(fā)商通常大量投放廣告以宣傳產(chǎn)品(或不存在的)位置優(yōu)越性與巨大升值空間等;還可以通過(guò)與同業(yè)、媒體合謀等多種方式來(lái)隱藏、掩蓋某些于己不利的信息，如房企高額利潤(rùn)率等，以人為制造、擴(kuò)大對(duì)消費(fèi)者的信息優(yōu)勢(shì)。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重信息不對(duì)稱(chēng)，房產(chǎn)市場(chǎng)上供給者擁有比消費(fèi)者具有更強(qiáng)的信息優(yōu)勢(shì)，這意味著開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)市場(chǎng)上擁有壟斷力量。
總之，上述四個(gè)方面的分析均可以表明房產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷，并且在一定程度上，開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷是天然的、無(wú)法消除的壟斷。
中國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)為“農(nóng)民—地方政府—開(kāi)放商”三元模式，主要特點(diǎn)是：農(nóng)民擁有土地耕種權(quán)，并不擁有土地買(mǎi)賣(mài)等處分權(quán);農(nóng)村集體所有權(quán)下的土地?zé)o法入市流通，只有國(guó)家所有的土地才能進(jìn)入土地市場(chǎng)流通;地方政府擁有將農(nóng)村集體所有土地變更為地方政府所有土地的權(quán)力。“農(nóng)民—地方政府—開(kāi)放商”三元模式的上述特點(diǎn)，導(dǎo)致中國(guó)土地市場(chǎng)存在雙重完全壟斷。
首先，土地在“農(nóng)民—地方政府”間的流轉(zhuǎn)可以看做是一級(jí)土地市場(chǎng)。在一級(jí)土地市場(chǎng)，大量的、分散的農(nóng)民是土地供給者，地方政府是唯一的買(mǎi)家，因此一級(jí)土地市場(chǎng)處于買(mǎi)方完全壟斷狀態(tài)。并且，這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)常不遵循等價(jià)交換與自愿交易原則，很多情況下國(guó)家行政力量可以強(qiáng)行“征用”農(nóng)民土地[1]。
其次，土地在“地方政府—開(kāi)放商”間的流轉(zhuǎn)可以看做是二級(jí)土地市場(chǎng)。在二級(jí)土地市場(chǎng)，大量的、分散的開(kāi)發(fā)商是土地的購(gòu)買(mǎi)者，地方政府是唯一的賣(mài)家，因此二級(jí)土地市場(chǎng)處于賣(mài)方完全壟斷狀態(tài)。一些地方政府也意識(shí)到自己的壟斷地位，并通過(guò)“餓地”等政策減少市場(chǎng)供給來(lái)抬高地價(jià)[2]。
地方政府在土地市場(chǎng)的雙重壟斷，造成的主要經(jīng)濟(jì)后果如下，并可以通過(guò)這些特征事實(shí)印證地方政府在土地市場(chǎng)的壟斷勢(shì)力。
1、高額的土地財(cái)政收入。壟斷者可以利用自身的壟斷地位獲得高額壟斷收益，這是造成地方政府高額土地財(cái)政收入的一個(gè)重要原因[3]。
表3 2010-2012年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入
2、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別[4]。兩者的根本區(qū)別在于所用土地在市場(chǎng)中的運(yùn)動(dòng)模式不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地運(yùn)動(dòng)模式是“農(nóng)民—地方政府—開(kāi)發(fā)商”三方運(yùn)動(dòng)模式，小產(chǎn)權(quán)房的土地運(yùn)動(dòng)模式是“農(nóng)民—開(kāi)發(fā)商”的雙方運(yùn)動(dòng)模式。兩者差別僅在于沒(méi)有地方政府在中間介入，因此小產(chǎn)權(quán)房一般為商品房?jī)r(jià)格的25-60%[5]的特征事實(shí)，部分的體現(xiàn)了地方政府壟斷力量的作用。
3、土地開(kāi)發(fā)收益的分配比例。一些地方政府憑借自己的壟斷地位向農(nóng)民支付較少的地價(jià)。例如，安體富、竇欣(2011)的研究表明土地出讓金用于征地和拆遷補(bǔ)償支出比例較低，被征地者利益得不到有效保障;農(nóng)民及村集體得到土地出讓收益的 30-40%，其中農(nóng)民只得到土地出讓收益的5-10%;村級(jí)以上地方政府及部門(mén)得到土地收益的60-70%。這體現(xiàn)了地方政府在一級(jí)土地市場(chǎng)中的壟斷勢(shì)力。
關(guān)于地方政府和開(kāi)發(fā)商之間利益的劃分，可以參見(jiàn)如下兩個(gè)案例。一個(gè)發(fā)生在2010 年，湖南衡東縣白蓮鎮(zhèn)白蓮村農(nóng)民的 19.3 畝地被收購(gòu)后，開(kāi)發(fā)商獲得收益850萬(wàn)，地方政府獲得收益620萬(wàn)，而農(nóng)民只獲得47萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商、地方政府收益分別是農(nóng)民收益的18倍和13倍[6];另一個(gè)是來(lái)自于張?jiān)迫A(2011)的研究，商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民只得到土地增值部分的5-10%，地方政府拿走20-30%，開(kāi)發(fā)商拿走了40-50%。
這兩個(gè)案例進(jìn)一步印證了地方政府在一級(jí)土地市場(chǎng)中的壟斷勢(shì)力。但開(kāi)發(fā)商在土地增值中的收益要大于地方政府，似乎與地方政府在二級(jí)土地市場(chǎng)中的完全賣(mài)方壟斷地位不符。本文認(rèn)為造成這種現(xiàn)象的主要原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由“農(nóng)民—地方政府—開(kāi)發(fā)商—消費(fèi)者”四方組成的一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)土地市場(chǎng)以及房產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)子市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)。雖然在二級(jí)土地市場(chǎng)中，地方政府具有壟斷勢(shì)力，開(kāi)放商只能以壟斷高價(jià)的形式從地方政府手中買(mǎi)地。但是如前所述，在二級(jí)土地市場(chǎng)之后的房產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商處于壟斷地位，有足夠的能力將二級(jí)土地市場(chǎng)上支付的高額壟斷成本轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)市場(chǎng)上的消費(fèi)者，并獲得額外的壟斷利潤(rùn)。
此外，正如林鴻潮(2011)研究，地方政府的GDP偏好和土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)容易誘發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“官商一體化”現(xiàn)象。在“官商一體化”下，地方政府有可能向作為自己“利益同盟者”的開(kāi)發(fā)商讓渡部分土地增值利益。這說(shuō)明，在一、二級(jí)土地市場(chǎng)的地方政府壟斷和房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商壟斷之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在第三種壟斷形式，即地方政府與開(kāi)發(fā)商“形成”事實(shí)上的利益共同體，共同對(duì)農(nóng)民和消費(fèi)者形成雙面壟斷。
總之，土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的壟斷性，是由完全壟斷的市場(chǎng)在配置土地資源，而土地又是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心生產(chǎn)要素，因此土地市場(chǎng)完全壟斷的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較強(qiáng)的壟斷性，而這種完全壟斷性的根源在于我國(guó)的土地入市制度安排。
結(jié)論與政策建議
綜合對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多種形式的壟斷，有些壟斷是天然存在、難以消除的，有些壟斷呈現(xiàn)完全壟斷狀態(tài)，壟斷性極強(qiáng)。如下所示。
1、房產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷性。由于房產(chǎn)的日常消費(fèi)性不動(dòng)產(chǎn)屬性，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，有效供給者數(shù)量不足，產(chǎn)品存在難以消除的天然差異，市場(chǎng)進(jìn)出存在行政與經(jīng)濟(jì)壁壘，開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)信息優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商具有壟斷勢(shì)力。
2、土地市場(chǎng)是完全壟斷型市場(chǎng)。其中，土地由農(nóng)民流向地方政府的一級(jí)市場(chǎng)是買(mǎi)房完全壟斷市場(chǎng)，地方政府是唯一的土地購(gòu)買(mǎi)者，并且具有強(qiáng)制交易的權(quán)力;土地由地方政府流向開(kāi)發(fā)商的二級(jí)市場(chǎng)是賣(mài)方完全壟斷市場(chǎng)，地方政府是唯一的土地供給者。
3、在由一、二級(jí)土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)組成的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商利用自身在房產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷地位，將二級(jí)土地市場(chǎng)上支付的高額壟斷土地成本轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)市場(chǎng)上的消費(fèi)者，并獲得額外的壟斷利潤(rùn)。
根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)理論，對(duì)于天然存在、難以消除的房產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，應(yīng)采取直接管制方式對(duì)壟斷者進(jìn)行監(jiān)管，具體可考慮成本加收益等方式。
對(duì)于不合理的土地制度造成的土地市場(chǎng)完全壟斷問(wèn)題，可以通過(guò)打破壟斷、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的方式解決。例如，根據(jù)十八屆三中全會(huì)《決定》，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)公正規(guī)范進(jìn)行。因此，可以探索農(nóng)民以個(gè)人或村集體的形式與開(kāi)放商直接交易土地，而不必經(jīng)過(guò)地方政府征地、賣(mài)地中轉(zhuǎn)交易，這將有利于打破土地市場(chǎng)上的完全壟斷形態(tài)。
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