北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。而在北京房地產(chǎn)的重要性不用講也周知。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的相關(guān)資料。供你參考。
2016年8月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
8月份，北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、別墅)及二手住宅成交總量繼續(xù)保持向好態(tài)勢(shì)，其中新房純商品住宅、商改住成交量環(huán)比均出現(xiàn)下調(diào)，商改住成交量下降較為明顯，二手住宅同比、環(huán)比均明顯上漲。
具體來(lái)看8月各細(xì)分市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)
【住宅整體市場(chǎng)】
8月，北京商品住宅整體市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比小幅增加，繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、別墅) 及二手住宅共成交37878套，環(huán)比小幅增加4.9%，同比明顯增加48.9%。
【新房純商品住宅(70年產(chǎn)權(quán))】
8月，剔除自住型商品房，北京新房純商品住宅(70年產(chǎn)權(quán))成交量減少，共成交3787套, 環(huán)比減少20.9%，同比減少32.8%;成交均價(jià)為38171元/平方米，與上月基本持平，同比上漲23.4%。本月新增供應(yīng)量環(huán)比明顯減少，共新增2010套。
在成交規(guī)模、新增供應(yīng)規(guī)模均減少的情況下，可售存量減少，存量套數(shù)為42105套，環(huán)比減少4.0%，可售去化強(qiáng)度有所下降。二手住宅共成交25670套，環(huán)比增加14.9%，同比增加34.5%，高于今年月均成交量49.62%。
【商改住(40、50年產(chǎn)權(quán))】
8月，商改住(40、50年產(chǎn)權(quán))共成交5219套，環(huán)比減少25.3%，低于今年月均成交量8.4%，同比大幅增加59%。成交均價(jià)基本月上月持平，8月商改住成交均價(jià)30994元/平方米，環(huán)比微幅上漲0.9%,同比上漲28.5%。在成交規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少的情況下，可售存量環(huán)比減少，可售去化強(qiáng)度有所下降。新增供應(yīng)2180套，環(huán)比大幅減少64.3%，同比明顯減少36.8%。
截止到2016 年8月底，全市商改住可售存量39912套，環(huán)比減少6.4%?？墒廴セ瘡?qiáng)度為11.56%，環(huán)比減少2.44個(gè)百分點(diǎn)。
北京房產(chǎn)市場(chǎng)處于降溫趨勢(shì)
2016年第21周(5月16日-5月22日)，北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽1655套，較上周減少15.7%，成交金額為66.36億元。上周北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5259套，環(huán)比微降0.6%。整體而言，21周北京樓市繼續(xù)穩(wěn)中有降。
上周房山區(qū)、大興區(qū)的新建商品住宅成交量均超過(guò)300套，排在前兩位。其中，房山的首開(kāi)·熙悅山成交了135套，遠(yuǎn)超第二名京投銀泰萬(wàn)科西華府的47套，是上周北京唯一成交套數(shù)過(guò)百的項(xiàng)目，并直接拉升了房山區(qū)的成交量排位。而萬(wàn)柳書(shū)院、長(zhǎng)安太和、使館壹號(hào)院均有10萬(wàn)+住宅成交，其中萬(wàn)柳書(shū)院的成交均價(jià)高達(dá)16.8萬(wàn)元/平方米。
根據(jù)周數(shù)據(jù)的走勢(shì)來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處于一個(gè)逐步降溫的趨勢(shì)之中，此前一年快速放量帶來(lái)的市場(chǎng)后勁不足情況正在顯現(xiàn)。而受北京區(qū)域樓市政策的影響，新房市場(chǎng)的格局也有所變化，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、發(fā)展?jié)摿Υ蟮姆可?、大興漸漸受到了市場(chǎng)的青睞。胡景暉表示，在政策趨緊、需求乏力的環(huán)境之下，北京樓市即將進(jìn)入新一輪降溫周期。
2016年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
首先，信貸總量在收窄
6月21日下午，合肥市土地管理委員會(huì)2016年第五次主任(擴(kuò)大)會(huì)議召開(kāi)，會(huì)上流傳出來(lái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知(呈審稿)》中關(guān)于貸款有明確指示，合肥或?qū)?zhí)行差異化信貸政策。
未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。
去金融杠桿是蓋帽政策的主要特征，對(duì)于各地城市來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，蓋帽政策的主要特征將是去金融杠杠，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調(diào)整的可能性不大。
整體看，類似合肥等這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市，未來(lái)去杠桿將成為主流政策取向。一線城市很難避免!
其次，從成交結(jié)構(gòu)看失衡
2016年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未全面放大，只是成交結(jié)構(gòu)上行。300萬(wàn)以下的剛需比例急劇收縮。
大戶型成交比例也有上升。
200平米以上的成交占比達(dá)到了16%，而在2015年上半年這一比例為9.6%。
也就是整體市場(chǎng)成交量并未放大，只是成交結(jié)構(gòu)上移。但未來(lái)供應(yīng)的高端項(xiàng)目堰塞湖效應(yīng)明顯。
第三，從二手房變化看
6月中上旬，北京二手房住宅成交量明顯下調(diào)，截止日前成交僅6134套，環(huán)比跌幅高達(dá)56.8%，不僅僅是成交量下調(diào)，目前看，二手房的溢價(jià)空間在明顯增加。
單套平均成交面積也刷新了最近一年最低，平均單套成交面積為90.2平米，相比之前幾個(gè)月均有下調(diào)。
整體看，房地產(chǎn)本輪小周期已經(jīng)進(jìn)行到末端。未來(lái)的地王入市壓力山大。
從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的小周期看增速上行階段結(jié)束在即，若無(wú)再度降準(zhǔn)，則已經(jīng)結(jié)束。預(yù)判下半年到2017年進(jìn)入調(diào)整期。
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