在新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)風險的防范與控制

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場風險大、政策調(diào)控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項目公司向集團化運作模式轉(zhuǎn)變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨特特點，其面臨的財務(wù)風險仍是值得關(guān)注與重視的一個關(guān)鍵點。為此，本文將結(jié)合自身的工作實踐，對我國房地產(chǎn)財務(wù)風險的防范與控制提出幾點個人的建議。

　　1. 財務(wù)風險定義

　　財務(wù)風險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標發(fā)生偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或更大收益的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要表現(xiàn)于籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險。

　　2. 房地產(chǎn)財務(wù)風險防范與控制措施

　　2.1 充分市場調(diào)研，在投資風險決策過程中保持穩(wěn)健性原則，以有效防范和控制投資風險

　　提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業(yè)的財務(wù)風險的防范與控制能力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于許多破產(chǎn)后企業(yè)來說，有相當一部分企業(yè)是由于管理者沒有充分調(diào)研市場，或在項目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預(yù)期出現(xiàn)一定偏差時，企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài)，財務(wù)風險也緊隨發(fā)生。為此，本文認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調(diào)整難度較大的特點，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前，必須充分了解城市規(guī)劃信息、周邊土地供應(yīng)及使用情況、周邊房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進行權(quán)衡，尋求最佳組合。

　　2.2 做好籌資風險的防范與控制工作

　　企業(yè)籌資風險的產(chǎn)生一般由內(nèi)因及外因?qū)е碌?。?nèi)因有很多種，可能是不當籌資方式，或是企業(yè)盲目投資，使企業(yè)負債規(guī)模過大，也有可能是企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)不合理等;外因則更多，或因市場行情的不確定因素;或是金融市場的利率、匯率等 發(fā)生變動等，都將導(dǎo)致企業(yè)的利潤下降，而這些因素對于資金需求龐大的房地產(chǎn)企業(yè)來講，其財務(wù)風險所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認為，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風險的產(chǎn)生：

　　一是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、改變?nèi)谫Y模式。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，科學(xué)合理安排企業(yè)的資本負債，做到債務(wù)適度，并合理安排長短期資金。在國家現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控情況下，需將單純依賴銀行開發(fā)貸款的籌資模式，向以銀行開發(fā)貸款為主，信托融資、股權(quán)債權(quán)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，以確保項目資金充裕，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂。

　　二是建立滾動預(yù)算機制，尤其加強現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理，對企業(yè)財務(wù)進行預(yù)警分析。企業(yè)能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現(xiàn)金用于支出。因此準確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號，揭示企業(yè)現(xiàn)金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應(yīng)對可能發(fā)生的風險。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，資金需求量大，現(xiàn)金流量預(yù)算的準確編制更為重要。為能準確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)及銷售計劃，采用穩(wěn)健性原則，將各部門具體目標進行匯總，將未來預(yù)期收益、銷售收現(xiàn)、項目付現(xiàn)支出、投資計劃及融資計劃量化表達，建立企業(yè)全面預(yù)算機制，預(yù)測未來現(xiàn)金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進行滾動預(yù)算編制，及時反映項目現(xiàn)金流量的變動狀況。并在執(zhí)行過程中，嚴格按照現(xiàn)金流量預(yù)算把關(guān)，出現(xiàn)重大變化時，應(yīng)及時調(diào)整，進行收支平衡。

　　2.3 加大經(jīng)營管理力度，避免財務(wù)風險潛藏在于企業(yè)內(nèi)部

　　一是加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度。企業(yè)的內(nèi)部控制管理與其經(jīng)營活動是密不可分的。企業(yè)的內(nèi)部控制管理主要包括辦公人員的職權(quán)與職責、各項業(yè)務(wù)的操作流程、各項業(yè)務(wù)的分析與評估、內(nèi)部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動要有兩個或以上的具有互相制約關(guān)系的控制環(huán)節(jié)，在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執(zhí)行人員及會計人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責權(quán)限和工作程序。因此，加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加規(guī)范與科學(xué)，將有利于對企業(yè)財務(wù)可能存在的風險進行有效的防范與控制，降低經(jīng)營風險。

　　二是加強與完善企業(yè)的成本管理，建立目標成本體系。成本管理是企業(yè)管理運營過程中的關(guān)鍵部分，它關(guān)系到企業(yè)的盈利與收益，一旦企業(yè)失去盈利與收益時，企業(yè)很有可能面臨著虧損和破產(chǎn)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，它的影響遠在于其它幾個方面。當前，我國的房地產(chǎn)的發(fā)展正處于如日中天的時候，競爭也異常激烈，如何在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢，加強成本管理，將是非常重要的一環(huán)。筆者認為，成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設(shè)整個過程之中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前市場成本狀態(tài)，合理預(yù)計未來成本走勢，合理預(yù)測編制項目目標成本，并在開發(fā)建設(shè)過程中根據(jù)材料、人工價格變化等因素，適時修正目標成本，用以指導(dǎo)項目決策。

　　三是建立項目動態(tài)投資測算模型，及時反映項目預(yù)期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據(jù)。本文認為，充分利用信息化技術(shù)，根據(jù)項目開發(fā)進度及動態(tài)成本更新數(shù)據(jù)，結(jié)合項目銷售預(yù)測，按季滾動編制項目收益及現(xiàn)金流量預(yù)測，及時反映企業(yè)成本、銷售價格對企業(yè)收益影響，并及時反映項目資金余缺，為決策提供更為科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)和資料，也有利于對項目實施進行很好的監(jiān)控與分析，給企業(yè)的財務(wù)風險再加上一道保險。

　　3. 結(jié)語：

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險與其它行業(yè)相比，其所潛在的風險要遠遠高于其它行業(yè)，更需要企業(yè)管理者嚴謹甚微，提高企業(yè)的財務(wù)風險管理意識，認真對待每一項目，對項目進行全過程進行動態(tài)投資測算分析，加強企業(yè)的投資風險、經(jīng)營風險及籌資風險的管理，防范與控制企業(yè)財務(wù)風險的產(chǎn)生與發(fā)展，確保企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展。