小區(qū)物業(yè)管理論文
小區(qū)物業(yè)管理論文
在信息技術(shù)不斷發(fā)展的今天,小區(qū)的物業(yè)管理也面臨著新的挑戰(zhàn),相當(dāng)?shù)囊徊啃^(qū)的信息化管理顯然已經(jīng)不能滿足技術(shù)的發(fā)展和用戶的需要。因此,如何高效的管理和維護(hù)小區(qū)物業(yè)的基本信息已經(jīng)變得非常重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理論文，供大家參考。
小區(qū)物業(yè)管理論文范文一：社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制分析
摘要：住宅小區(qū)是人民群眾生活的場所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社區(qū)建設(shè)管理的重要領(lǐng)域。本文從分析社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系，總結(jié)社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上，提出建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制，并提出了有效整合的保障措施。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理;物業(yè)管理;自治;有效整合機(jī)制
一、緒論
和諧社區(qū)建設(shè)是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求，也是加快構(gòu)建社會主義和諧社會的重要任務(wù)之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序‘文明祥和的新型社區(qū)”的目標(biāo)。黨的十七大報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出：“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體。”可見，社區(qū)建設(shè)管理的提出，既是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的客觀要求，也是黨和政府順應(yīng)人民群眾發(fā)展要求的重要舉措。有效的社會管理和社區(qū)建設(shè)，離不開社會各公共體和廣大居民的參與，所以社區(qū)管理一定要重視公民的自治管理。黨的提出：“在城鄉(xiāng)社區(qū)治理、基層公共事務(wù)和公益事業(yè)中實行群眾自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，是人民依法直接行使民主權(quán)利的重要方式。”作為社區(qū)管理中的重要組成部分，廣大業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位和作用舉足輕重。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，急需認(rèn)清物業(yè)管理中各主體參與社區(qū)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，努力推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效整合。
二、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系
“社區(qū)”一詞由德國社會雪茄滕尼斯在《社區(qū)與社會》提出，我國社會學(xué)家費孝通等人認(rèn)為“社區(qū)是若干個社會群體或社會組織聚集在某一地域里形成的一個生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體”。所謂社區(qū)管理是在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。在我國，社區(qū)管理的概念是在我國由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期，伴隨著改革的不斷深化，社會結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有，居民由“單位人”向“社會人”轉(zhuǎn)變，在這過程中，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。由以上概念可以看出，社區(qū)管理和物業(yè)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。首先，居民都是社區(qū)管理和物業(yè)管理的服務(wù)對象，社區(qū)中的居民是不特定的，物業(yè)管理中的居民則是特定的，即為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人——業(yè)主，業(yè)主一定是居民，居民不一定是業(yè)主;其次，兩者在管理方面都強(qiáng)調(diào)居民自治和業(yè)主委員會自治，但社區(qū)管理側(cè)重由上而下的管理和指導(dǎo)，物業(yè)管理則偏重于合同的約束;第三，在管理區(qū)域和內(nèi)容兩者有相同重疊的地方，但社區(qū)管理的區(qū)域和管理內(nèi)容比物業(yè)管理更寬更廣。
三、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析
1、社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析
(1)社區(qū)居委會自治功能尚未到位，未去行政化雖然《居民委員會組織法》第二條規(guī)定了社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，但在實際工作中，社區(qū)居民委員會卻承擔(dān)了大量的行政工作，習(xí)慣于上級領(lǐng)導(dǎo)布置什么就干什么，對上級領(lǐng)導(dǎo)表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒有得到體現(xiàn)，社區(qū)自治的主要工作任務(wù)如社區(qū)民主決策和社區(qū)服務(wù)等基本沒有完成。(2)社區(qū)居民參與度不高社區(qū)居民委員會的自治核心在于廣大居民和各共同體的參與，沒有社區(qū)居民的參與，居委會的自治職能得不到任何體現(xiàn)，只能充當(dāng)政府“腿”的角色。社區(qū)居民的參與，才能讓社區(qū)居民委員會更了解居民的現(xiàn)實要求，解決各種社區(qū)問題的效率才能更高。在實際中由于各種因素的影響，人與人之間交流較少，社區(qū)居民之間存在比較嚴(yán)重的疏離感，對社區(qū)公共利益漠不關(guān)心，很少參與社區(qū)公共事務(wù)，社區(qū)意識不強(qiáng)，對社區(qū)缺乏認(rèn)同感和歸宿感。
2、業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程和住房制度的改革，建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)多元化，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，大量的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備存在，由于業(yè)主意志的多元化，這必然要求有一個能代表全體業(yè)主意志的機(jī)構(gòu)，即業(yè)主代表大會以及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會，代表業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上自我組織和自我管理，制訂各種自治管理制度，對公共事務(wù)進(jìn)行民主決策，與開發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)居民委員會、政府相關(guān)部門等各主體共同解決物業(yè)管理區(qū)域問題。雖然業(yè)主自治是必然趨勢，但是在業(yè)主自治開始之時就存在很大困難：業(yè)主大會召開難;業(yè)主委員會成立難;業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使權(quán)力過程難;業(yè)主委員會與業(yè)主之間，業(yè)主委員會與開發(fā)商、物業(yè)管理公司等主體之間常常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。主要體現(xiàn)在：(1)集體決策和少數(shù)人參與的矛盾困境。由于各種原因，業(yè)主往往難以大規(guī)模聯(lián)絡(luò)溝通，相當(dāng)多的業(yè)主除了涉及自身利益外，對公共事務(wù)漠不關(guān)心，置之不理，或者存在“搭便車”心理，缺乏自治意識等，使得代表全體業(yè)主利益和意志的組織難以成立，常常出現(xiàn)集體投票過程中投票人數(shù)過少，難以達(dá)到法定要求，致使業(yè)主大會和業(yè)主委員會流產(chǎn)，很少人會愿意去從事公共事務(wù)的處理。(2)業(yè)主委員會組織運(yùn)作的困難。如前所述，業(yè)主參與公共事務(wù)管理的積極性不高，導(dǎo)致可能參與公共管理的只是少部分人，從而衍生出以下一些問題：一是出現(xiàn)非法選票問題，組織者為了達(dá)到法律規(guī)定的投票比例要求，允許違規(guī)投票的產(chǎn)生甚至人為地制造一些選票，從而導(dǎo)致業(yè)主之間出現(xiàn)爭執(zhí)等問題;二是政府的指導(dǎo)工作出現(xiàn)困境。如果嚴(yán)格按照現(xiàn)有規(guī)范，則業(yè)主大會投票人數(shù)很難達(dá)到法定比例，從而導(dǎo)致會議事項難以實現(xiàn)，甚至業(yè)主委員會難以產(chǎn)生，無法作出合法的集體決定。
3、物業(yè)管理公司面臨的問題分析
我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過30多年的發(fā)展，得到快速發(fā)展壯大，但物業(yè)管理自成立開始就存在種種問題，主要表現(xiàn)在：(1)管理體制上尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善;(2)運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存在;(3)市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位;(4)物業(yè)管理法律法規(guī)還需進(jìn)一步完善;(5)物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步的理順等等。作為行業(yè)最重要的主體之一，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中也面臨種種問題，主要表現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要;(2)現(xiàn)有管理方法和管理手段落后，已不適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展;(3)企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識;(4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司則進(jìn)行“暗箱操作”，侵占業(yè)主利益形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理不僅是簡單的對物的管理和對人的服務(wù)，而是應(yīng)該把兩者統(tǒng)一結(jié)合起來進(jìn)行一系列的創(chuàng)造活動。隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人民已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項目，人民更希望居住的小區(qū)富有融洽祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設(shè)，才能滿足業(yè)主日益增長的各種需要。
四、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制
1、明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責(zé)任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。一直以來，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中在責(zé)任邊界不清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外，街道和社區(qū)居委會層面的職責(zé)分散，導(dǎo)致跨部門、跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴(yán)重?；诖?，首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責(zé)，突出社區(qū)居委會等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任和各專業(yè)服務(wù)單位的職責(zé)，強(qiáng)化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任，立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位，建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。
2、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強(qiáng)社區(qū)綜合治理能力。
(1)理順政府和社區(qū)的關(guān)系，實現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一。要解決社區(qū)居委會行政化以及自治能力弱、參與不足的問題，需要進(jìn)一步深化城市管理體制改革，根據(jù)政府管理職能轉(zhuǎn)變理順政府和社區(qū)的關(guān)系，政府相關(guān)部門依法行政，進(jìn)入社區(qū)主動提供公共服務(wù)，還權(quán)于社區(qū)，逐步解決社區(qū)居委會行政化問題和自治權(quán)利的回歸，為社區(qū)建設(shè)快速發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。
(2)進(jìn)一步發(fā)揮社區(qū)居委會在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化社區(qū)居委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機(jī)制，探索社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會成員的交叉任職機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理的聯(lián)動。
(3)加大宣傳，營造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推動方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識，同時要積極探索內(nèi)部促進(jìn)方式，把居民個人利益置于社區(qū)利益之中，基于維護(hù)自身利益的需要，居民積極參與社區(qū)建設(shè)發(fā)展，從而培養(yǎng)民主意識和共同決策能力。積極建立各方聯(lián)席會議制度和社區(qū)聽證會制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。
(4)完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。進(jìn)一步完善住宅小區(qū)《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》等業(yè)主自治管理制度的制定，規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導(dǎo)文明生活;進(jìn)一步修訂《業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，根據(jù)實際情況完善立法，降低業(yè)主大會成立的門檻，提高業(yè)主大會組建率和業(yè)主委員會的運(yùn)作規(guī)范率，對尚無條件成立業(yè)主大會和業(yè)委會的，社區(qū)居委會要加強(qiáng)指導(dǎo)，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行自我管理，解決物業(yè)管理糾紛。
3、發(fā)揮市場作用，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的生力軍作用。
(1)完善物業(yè)管理市場機(jī)制。針對現(xiàn)有行業(yè)矛盾，堅持市場化原則，按照“質(zhì)價相符”的原則，推進(jìn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制。
(2)提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門需加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，建立動態(tài)檢查制度和資質(zhì)升降獎懲機(jī)制，完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理制度和加強(qiáng)流程監(jiān)控，規(guī)范招投標(biāo)行為。
(3)推動物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過市場化手段進(jìn)行行業(yè)整合、兼并和重組，提高競爭力;鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，根據(jù)市場化需求，延伸服務(wù)鏈條，提高服務(wù)水平和服務(wù)能力。
五、保障措施
1、制度建設(shè)是加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制建立的前提。各有關(guān)部門應(yīng)將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項重要工作納入議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善各種制度建設(shè)，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理責(zé)任邊界，細(xì)化職責(zé)分工。
2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要內(nèi)容。要圍繞社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，加快物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)，積極提高居委會和業(yè)委會對物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對性、操作性和實效性。
3、加大評估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，建立工作評價指標(biāo)體系，優(yōu)化社區(qū)居委會在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機(jī)制，積極引進(jìn)第三方測評制度。
總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個小社會，既關(guān)系到居民的切身利益，也是基層建設(shè)的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，兩者進(jìn)行整合，強(qiáng)化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責(zé)，理順專業(yè)部門在公共服務(wù)中的主體責(zé)任，落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強(qiáng)社會建設(shè)、創(chuàng)新社會管理的重要內(nèi)容。
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小區(qū)物業(yè)管理論文范文二：小區(qū)物業(yè)管理及賬務(wù)處理
五礦邯邢礦業(yè)(安徽)物業(yè)管理有限公司前身為五礦邯邢礦業(yè)有限公司東發(fā)物業(yè)分公司，成立于2010年11月29日，服務(wù)礦業(yè)公司生產(chǎn)礦山一線，實現(xiàn)有償服務(wù)，由原邯邢礦山局物業(yè)處、邯鄲東發(fā)貿(mào)易有限公司、邯邢礦山局設(shè)備調(diào)劑中心印刷廠三家單位整合而成。作為一個專業(yè)化物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理無疑是不可缺少的一部分，大到小區(qū)的公共設(shè)施的維修及維護(hù)，小到一滴水一度電的節(jié)約和使用，無一不列入物業(yè)管理的范圍。“精打細(xì)算、勤儉持家”在這里是最好的體現(xiàn)。本文將重點介紹小區(qū)的物業(yè)管理及賬務(wù)處理。
一、公共設(shè)施的維護(hù)及維修
定期維修小區(qū)的道路、屋頂、供排水及暖氣管道等。公司所服務(wù)的小區(qū)大部分是老式小區(qū)，由于建成多年，大多設(shè)施老化、還有部分設(shè)備報廢運(yùn)轉(zhuǎn)。為了能達(dá)到國家安全標(biāo)準(zhǔn)還能做到節(jié)能降耗，我們采取了由專人勘查實際情況報維修計劃，分期分批進(jìn)行維修，這樣費用不會過分集中。維修費用按成本中心分開計算，各種維修費用按分配字段區(qū)分，便于查詢。為了方便小區(qū)居民，小區(qū)內(nèi)配套有運(yùn)動器械及老年人活動室等。這些公共設(shè)施都配有專人維護(hù)。維護(hù)費用進(jìn)入小區(qū)成本中心，便于管理。
二、水電管理
由于小區(qū)建成時間久遠(yuǎn)，線路及管道老化，為了防止跑、冒、滴、漏的發(fā)生，除了要發(fā)現(xiàn)問題及時維修，還要在會計核算上予以管理和約束。支付水電費時通過預(yù)付賬款核算，月底要從預(yù)付賬款里轉(zhuǎn)出，同時通過由專人填報的水電費分配表進(jìn)行水電費分配，按可收回的居民用水電、路燈照明、澆花、日常管理等分開入賬。居民用水電通過其他應(yīng)收款入賬，其余的分別進(jìn)入成本。收到居民水電費交款時，沖減應(yīng)收款。這種方式不僅可以反映出居民水電費的收回情況，還可以清晰的記錄各項費用的承擔(dān)及變化，為了方便小區(qū)水電管理起到重要的作用。
三、衛(wèi)生費的繳納及生活垃圾處理
小區(qū)的衛(wèi)生費由工作人員上門收取，財務(wù)核算時掛其他應(yīng)付款--衛(wèi)生費。支付小區(qū)垃圾處理費及垃圾箱維修等費用時，直接從往來賬中轉(zhuǎn)出，做到專款專用，不會影響成本費用的變動，虛增成本。同時便于查詢費用的去向。超出部分暫時由公司承擔(dān)，來年收取衛(wèi)生費時適當(dāng)增加，做到有據(jù)可依。
四、暖氣管理
北方的冬天，每年都有四個月的取暖期。為了方便小區(qū)居民取暖，小區(qū)增設(shè)了二次加壓加熱站，其運(yùn)行費于取暖期過后由熱力公司按一定比例返還。這就要求運(yùn)行費用要分開核算。收取居民取暖費時通過其他應(yīng)付款-熱力公司核算，支付時從其他應(yīng)付款中轉(zhuǎn)出，補(bǔ)齊差額部分全額付款給熱力公司(差額部分含辦公區(qū)取暖費)，由專人計算出辦公用取暖費進(jìn)入成本，其他進(jìn)入運(yùn)行費用成本單獨核算，每個月加壓站的運(yùn)行費用也由專人計算單獨進(jìn)入成本核算，等熱力公司退運(yùn)行費用時候只需沖減成本費用即可，賬目清楚，有據(jù)可查。隨著社會的不斷發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)管理必定成為物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的板塊。會計核算的細(xì)致化必定會使物業(yè)管理如虎添翼，做到不該花的錢少花。節(jié)約環(huán)保、降低能耗也成為現(xiàn)代化企業(yè)的新主題。
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