租賃合同可以適用善意取得制度嗎
你聽(tīng)說(shuō)過(guò)善意取得嗎?善意取得又稱(chēng)為即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹善意取得的相關(guān)法律知識(shí)。
租賃合同適用善意取得制度
租賃合同能適用善意取得嗎?最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條，對(duì)《婚姻法》中“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”之規(guī)定作出了明確的解釋?zhuān)?ldquo;(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
案情簡(jiǎn)介
余某與李某系夫妻關(guān)系。2009年2月24日，余某未經(jīng)妻子李某同意，獨(dú)自與鐘某簽訂《租房合同書(shū)》一份，約定余某將其與李某共有的位于縣城繁華地段的50號(hào)房屋租賃給鐘某使用，租期為三年，租金第一年為人民幣8000元，后兩年為每年6000元。合同履行一年多后，李某以簽訂合同時(shí)未征得其同意為由訴至法院，要求確認(rèn)余某與鐘某簽訂的租賃合同無(wú)效。在庭審中，程某提出該案應(yīng)適用善意取得制度，合同應(yīng)為有效。
租賃合同可以適用善意取得制度嗎
案件分歧
租賃合同是否適用善意取得制度?
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，擅自將共有房屋租賃給他人使用，不適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于無(wú)效合同。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：雖然丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，但適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于有效合同。
案件管析
贊同第一種意見(jiàn)，在文章中也對(duì)租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋。。
但是，本案中余某與鐘某簽訂的《租房合同書(shū)》是否有效，按照法律應(yīng)認(rèn)為無(wú)效，理由是根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定“有下列情形之一的房屋不得出租：……(三)共有房屋未取得共有人同意的;……”本案中，余某將其與李某共有的房屋租給程某使用，并簽訂房屋租賃合同。由于余某的行為未征得房屋共有人李某同意，其行為違反了上述行政法規(guī)的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定余某與程某簽訂的租賃合同屬于無(wú)效合同。
租賃合同無(wú)效觀點(diǎn)值得商榷，理由是：
一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權(quán)范圍的問(wèn)題。日常家事代理權(quán)是配偶權(quán)的一項(xiàng)派生權(quán)利，它是指在日常家事范圍內(nèi)，配偶雙方互為代理人的權(quán)利，即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時(shí)，應(yīng)視為配偶共同的意思表示，配偶他方承擔(dān)連帶責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條，對(duì)《婚姻法》中“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”之規(guī)定作出了明確的解釋?zhuān)?ldquo;(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
二、余某簽訂租賃合同行為適用表見(jiàn)代理。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十九條的規(guī)定。表見(jiàn)代理是指行為人雖無(wú)代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)，基于此種依賴(lài)，而與其為民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔(dān)的代理。表見(jiàn)代理必須具備四個(gè)構(gòu)成要件：
1、須行為人不具有代理權(quán)。
2、存在第三人相信代理人有代理權(quán)的表象。
3、第三人善意且無(wú)過(guò)失。
4、第三人基于依賴(lài)與代理人成立民事法律行為。本案中，余某對(duì)夫妻共同房屋進(jìn)行出租，已然構(gòu)成表見(jiàn)代理。
綜上所述，余某與鐘某簽訂的《租房合同書(shū)》成立有效。
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善意取得的適用范圍
(1)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。
(2)贓物、遺失物不適用善意取得制度。
(3)善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。
出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。
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