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什么是房地產(chǎn)泡沫_會帶來哪些危害

時(shí)間: 謝君787 分享

  房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。那么你對房地產(chǎn)泡沫了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)容,希望大家喜歡!

  什么是房地產(chǎn)泡沫

  查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道:“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,其實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲,常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”

  所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià),價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值,在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí),必然會發(fā)生暴跌,仿佛氣泡破滅,經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退,人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是:商品供求嚴(yán)重失衡,供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

  最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫(Property Bubbles),這次房地產(chǎn)投資狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰,并導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī),最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。

  房地產(chǎn)泡沫的特征

  1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動的一種形態(tài);

  2.房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況,振幅較大;

  3.房地產(chǎn)價(jià)格波動不具有連續(xù)性,沒有穩(wěn)定的周期和頻率;

  4.房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為,是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

  泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是:商品供求嚴(yán)重失衡,供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種,是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

  房地產(chǎn)泡沫的危害

  經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)失衡

  房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間,大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚,投機(jī)活動猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益,結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理,造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期,通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后,在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下,都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動,意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金,或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

  一方面,地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí),征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%,個別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減,形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸;另一方面,由于城市地價(jià)持續(xù)高漲,土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí),由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大,招致社會分配新的不公,嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性,帶來了深刻的社會問題。

  金融危機(jī)

  房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明,目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%~30%是銀行貸款;建筑公司往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%~40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款。此外,至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加,房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到:銀行與一般企業(yè)不同,安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東,對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情,而且往往會引起連鎖反應(yīng),使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

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