2016年東莞房地產(chǎn)性價比報告
2016年東莞房地產(chǎn)性價比報告
2015年東莞商品房成交量、成交金額首次突破千萬平方米、千億元，特別是進入年底，“地王”、“捂盤”漲價，讓我們越來越看不懂東莞樓市。在年底 “去庫存、降房價”政策的號召下，2015年樓市的火熱是否能燒到2016年，要不要在今年買房?昨天，2016年東莞樓市CP值(性能價格比)評估報告出爐，以下是學(xué)習(xí)啦小編為你精心整理的關(guān)于2016年東莞房地產(chǎn)性價比報告的內(nèi)容，希望你喜歡。
2016年東莞房地產(chǎn)性價比報告
政策持續(xù)寬松 購房成本繼續(xù)下降
天為大數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，今年的貨幣政策將繼續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，在資本外流增多的情況下保持流動性充裕，并引導(dǎo)市場利率下行。2016年宏觀政策的重點仍是要把握好穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險的平衡，立足當(dāng)前、著眼長遠，從供需兩側(cè)發(fā)力。
合富輝煌東莞市場研究部表示，今年在房地產(chǎn)“去庫存”大背景下，利好政策值得期待，購房成本將進一步下降。
CP值評估：今年的樓市政策風(fēng)險較小，樓市政策仍然以寬松為主，購房或仍將可享受到低首付、降息等優(yōu)惠，是入市的較好機會。
庫存減少 上半年房價難降
合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，東莞一手住宅庫存面積低至385萬平方米，創(chuàng)下連續(xù)10個月減少的紀(jì)錄。按過去6個月平均消化速度測算，去庫存時間低至3.8個月，連續(xù)10個月減少。2016年東莞房價將受到“低庫存”支撐。
截至目前，東莞2/3區(qū)域去庫存時間在3個月以內(nèi)，其中臨深片區(qū)和主城區(qū)庫存嚴(yán)重告急。
CP值評估：由于庫存處于低位，預(yù)計上半年房價仍然呈現(xiàn)上升趨勢，CP值不高，東莞中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，去年有部分區(qū)域洋房價格上漲超過20%，甚至透支了未來4年的溢價空間。如果購房者對于目前房價上漲過快不好判斷的話，可以等下半年，房價平穩(wěn)后或可以挑選到心水新房。
成交高位回落，但仍處于歷史高位
今年“新增供應(yīng)不足”會制約2016年總體成交量，預(yù)計2016年住宅成交面積約800萬平方米上下，較2015年回落約有20%上下，仍處于歷史高位水平。
CP值評估：今年樓市仍然火熱，但是深圳客置業(yè)高峰已過，加上本地購房需求被壓抑，開發(fā)商還是需要抓住時機盡快出貨。
今年房價將上漲5%~10%
合富輝煌東莞市場研究部相關(guān)人士表示，預(yù)計2016年東莞房價將保持穩(wěn)中有升態(tài)勢，房價漲幅在5%~10%之間，將進入“萬元時代”
東莞中原地產(chǎn)市場研究部則分析稱，受地王效應(yīng)影響，2015年年底大嶺山、大朗的一些項目價格已率先暴漲。今年碧桂園和萬科將齊頭進軍大嶺山、大朗、麻涌等區(qū)域，大品牌房企進駐、碧桂園營銷策略轉(zhuǎn)變以及高價地等三大因素將促使該區(qū)域洋房價格出現(xiàn)飆漲。
天為大數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為，東莞樓市短期內(nèi)量價齊升，后期保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。
CP值評估：今年東莞整體房價進入“萬元時代”已成定局，不過由于區(qū)域的不均衡，不少鎮(zhèn)區(qū)房價仍然較低，如果中心區(qū)域買不到房，購房者或者可以到周邊價格洼地鎮(zhèn)區(qū)挑選。
樓市“老大”之爭激烈
據(jù)合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計，通過招拍掛公開市場已經(jīng)成交，但未開盤的商住地項目來看，截止目前，碧桂園有11宗地塊，面積為67.6萬平方米，平均樓面地價3565元/平方米;地塊面積量最大，排名第二的是萬科地產(chǎn)，目前其還有8宗商住地未開發(fā)，地塊面積為56.3萬平方米，平均樓面地價達4481 元/平方米，預(yù)計未來其開發(fā)項目房價仍然處于較高水平。
東莞中原研究部分析認(rèn)為，今年碧桂園推貨量很大，位于大嶺山、麻涌、厚街、長安、大朗、虎門、黃江等鎮(zhèn)區(qū)項目預(yù)計將全面推貨，初步統(tǒng)計推貨量約150萬平方米。其次，萬科也有虎門、麻涌、大朗、大嶺山的項目入市，初步統(tǒng)計萬科明年全年推貨量約100萬平方米。
CP值評估：顯然今年碧桂園項目多，推貨量大，但萬科的項目拿地貴，售價自然較高，今年購房者在東莞多個鎮(zhèn)區(qū)都將可以選到品牌房企開發(fā)的樓盤。不過，選擇哪個開發(fā)商的樓盤不重要，重要的是要看哪個樓盤性價比高，升值潛力大。
板塊評估
1.大臨深片區(qū)
包含鎮(zhèn)街：鳳崗、塘廈、黃江、清溪、樟木頭、虎門、長安、沙田、厚街、松山湖、大朗、大嶺山、常平
供應(yīng)量最多，漲價快
據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，東莞全市住宅潛在供應(yīng)量991萬平方米，雖體量依然較大，但卻是近5年來首次出現(xiàn)同比下降，降幅近三成。其中大臨深片區(qū)的常平鎮(zhèn)潛在供應(yīng)體量最大，接近90萬平方米，占全市約9%;其次是虎門和塘廈鎮(zhèn)。
去年，只有4個鎮(zhèn)區(qū)的臨深片區(qū)擴張成包含了13個鎮(zhèn)街的大臨深片區(qū)，深圳客深入東莞各鎮(zhèn)區(qū)，大臨深片區(qū)也撐起了東莞樓市半邊天，今年，大臨深片區(qū)潛在供應(yīng)占全市5成多。
CP值評估：有深圳客的地方樓市仍然大熱，目前在大臨深片區(qū)買房風(fēng)險較大，個別區(qū)域房價被深圳投資客抬高，價值被高估或者提前透支，投資需謹(jǐn)慎。
2.主城區(qū)
包含鎮(zhèn)街：南城、東城、莞城、萬江
城區(qū)變“洼地”，價值被低估
去年，主城區(qū)房價被多個鎮(zhèn)區(qū)超過，這種趨勢在今年仍然會出現(xiàn)，特別是投資需求的公寓產(chǎn)品，租金年年漲，銷售價格卻逐年走低，去年不少公寓銷售價格僅在“8字頭”，“9字頭”。
今年主城區(qū)潛在供應(yīng)量為66.3萬平方米，僅占全市的6.7%。交通、經(jīng)濟的利好，供應(yīng)量不足，主城區(qū)投資價值上升。
CP值評估：雖然去年大臨深片區(qū)樓市十分火熱，但是主城區(qū)仍然處于平穩(wěn)上升的狀態(tài)，甚至東城房價有所下滑，不過，主城區(qū)的中心位置不容小覷，被低估的樓市遲早會反彈回升。
3.臨廣片區(qū)
包含鎮(zhèn)街：麻涌、中堂、洪梅、道滘、高埗、石碣、望牛墩
開發(fā)商提前布局 定價達“8字頭”
自水鄉(xiāng)一體化規(guī)劃提出并實施開始，萬科、碧桂園、光大、鉅隆、宏遠等品牌房企在臨廣片區(qū)提前布局開發(fā)項目，其中麻涌鎮(zhèn)最受矚目。記者了解到，目前麻涌不少樓盤已經(jīng)將銷售目標(biāo)定為廣州客市場，個別樓盤購房者當(dāng)中廣州客達到3~5成。
CP值評估：除麻涌、中堂等少數(shù)鎮(zhèn)區(qū)外，其它的臨廣片區(qū)樓市發(fā)展緩慢。特別是“地王”拍出后，臨廣片區(qū)樓市房價上漲，近期麻涌新盤定價已達“8字頭”，與廣州增城、新塘等地房價距離拉近。臨廣片區(qū)CP值如何?還要看后市發(fā)展。
4.臨惠片區(qū)
包含鎮(zhèn)街：石龍、茶山、橫瀝、石排、企石、橋頭
價格處低位 去庫存量是主要任務(wù)
今年，臨惠片區(qū)潛在供應(yīng)達169.6萬平方米，在全市占比17.1%，是除大臨深片區(qū)外潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域。但是在成交上，去年臨惠片區(qū)成交量僅占比全市的7%。該片區(qū)洋房價格從2014年的6069元/平方米，上漲為2015年的6326元/平方米，價格也處于區(qū)域之中的最末位。去年年底，開始有臨惠片區(qū)樓盤試水將深圳客引進市場，同時，R2線的開通，也將給茶山、石龍兩鎮(zhèn)帶來新的變化。
CP值評估：目前，連接著臨惠片區(qū)和主城區(qū)的茶山鎮(zhèn)是開發(fā)商眼中的“香餑餑”，去年多宗地塊入市被房企搶奪，保利等品牌開發(fā)商也開始布局。在軌道交通、品牌房企進駐的共同作用下，今年臨惠片區(qū)樓市或有起色，目前處于低位的房價或?qū)⒂兴仙顿Y回報率也將提高。
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