房地產(chǎn)成本案例分析
房地產(chǎn)成本案例分析
任何東西的產(chǎn)生都需要一定的成本,而房地產(chǎn)也不例外。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)成本案例分析的內(nèi)容,希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)成本案例分析目 錄
第一章 總 則
第二章 成本核算的基本程序
第三章 成本核算對象的確定
第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容
第五章 會計(jì)科目與帳簿設(shè)置
第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配
第七章 成本報(bào)表
第八章 附 則
房地產(chǎn)成本案例分析
第一章 總 則
1-1 為了加強(qiáng)成本管理,規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算,正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本,便于成本資料的比較和分析,根據(jù)《股份有限公司會計(jì)制度—會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計(jì)處理規(guī)定”與我國具體會計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定,以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會計(jì)管理規(guī)則》的要求,制定本指導(dǎo)。
1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是:建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作,嚴(yán)格遵守成本開支范圍,合理確定成本計(jì)算對象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用,及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料,及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題,以便尋求降低成本的途徑。
1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建立成本核算責(zé)任制,不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作,改進(jìn)成本核算辦法,嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求,正確組織成本核算工作,并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟:
第一步:根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn),確定成本核算對象。
第二步:按成本核算及管理的要求,設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目和帳簿,按成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。
第三步:按受益原則和配比原則,確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
第四步:將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。
第五步:編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表,計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。
第六步:正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本,分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本,按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。
第七步:正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供),根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本,按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。
第八步:編制成本報(bào)表,根據(jù)成本管理和核算要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。
第三章 成本核算對象的確定
3-1 成本核算對象的確定原則:應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要;便于成本費(fèi)用的歸集;利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。
3-2 各單位可根據(jù)上述原則,參照下列條件,結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,確定具體成本核算對象。
(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目,一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。
(2) 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目,可以合并為一個成本核算對象。
(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。
▲ 成片分期(區(qū))開發(fā)的項(xiàng)目,可以以各期(區(qū))為成本核算對象。
▲ 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。
▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。
(4) 根據(jù)核算和管理需要,對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施,不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本,均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價較低的配套設(shè)施,可以不單獨(dú)作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。
3-3 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定,不得隨意改變,以保證成本核算的準(zhǔn)確性。
第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容
4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng):
1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2) 前期工程費(fèi)
3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
4) 建筑安裝工程費(fèi)
5) 配套設(shè)施費(fèi)
6) 開發(fā)間接費(fèi)
4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下:
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:
(1) 土地征用費(fèi):支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi),交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳,分別沖減有關(guān)成本。
(3) 市政配套費(fèi):指向政府部門交納的大市政配套費(fèi),征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。
(4) 其他:如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。
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