房地產(chǎn)成本案例分析(2)
房地產(chǎn)成本案例分析
前期工程費
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：
(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。
如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。
(3) 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。
(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5) 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。
(6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。
(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。
基礎(chǔ)設(shè)施費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容：
(1) 道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。
(2) 供電工程費：變(配)電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供(配)電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。
(3) 給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。
(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。
(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。
(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。
(7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。
(8) 照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。
(9) 綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設(shè)費。
(10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。
建筑安裝工程費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：
(1) 土建工程費
?、?基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。
② 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費(含地下室部分)。
?、?有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。
(2) 安裝工程費
① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。
?、?電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。
③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。
④ 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。
⑤ 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。
?、?消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。
?、?煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費。
?、?采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。
?、?上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。
(3) 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。
(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。
(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中)，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。
配套設(shè)施費
指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：
(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。
(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。
(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。
(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。
開發(fā)間接費
指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：
(1) 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護(hù)費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
(5) 質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。
(6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。
4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：
營業(yè)費用
指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：
(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤簟⒆杂梦飿I(yè)水電費等。
(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。
(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。
(4) 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。
管理費用
指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括：
(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。
(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。
(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。
(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。
(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。
(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。
(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等
(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。
(10) 分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費以及其他管理費等。
財務(wù)費用
指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。
會計科目與帳簿設(shè)置
5-1 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。
5-2 “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項目、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。
5-3 “預(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進(jìn)行核算。
應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費;與合作單位共建項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費用;租金;保險金;借款利息;修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的地價等。
費用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。
配套設(shè)施費的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：
范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。
條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進(jìn)行);先建房屋，后建配套設(shè)施。
依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。
計算方法：
某成本核算對象應(yīng) 該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)施費
預(yù)提的配套設(shè)施費 成本(或計劃成本) 預(yù) 提 率
配套設(shè)施 該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本 = -------------------------------- *100%
費預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本(或計劃成本)
式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。
5-4 “待攤費用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費、預(yù)付報刊費等。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進(jìn)行核算。
5-5 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。
房地產(chǎn)成本案例分析：房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表
一級科目
二級科目
三級科目
四級科目
五級科目
備注
開發(fā)成本
各項目
各成本核算對象
土地征用及拆遷補償費
按前述明細(xì)
完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品
(各住宅小區(qū)、配套設(shè)施)
前期工程費
同上
基礎(chǔ)設(shè)施費
同上
建筑安裝工程費
同上
配套設(shè)施費
同上
開發(fā)間接費
自一級科目
待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補償費
按前述明細(xì)
開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入
待分?jǐn)偳捌诠こ藤M
同上
待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費
同上
待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費
同上
開發(fā)間接費
各項目
工資及附加費
定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本
有關(guān)部門
辦公費用
差旅交通費
修理費
通訊費
周轉(zhuǎn)房攤銷
利息并借款費用
質(zhì)量檢驗費
物業(yè)管理基金
其他
開發(fā)產(chǎn)品
項目名稱
成本核算對象
設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳
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