房地產(chǎn)成本管理論文(2)
房地產(chǎn)成本管理論文篇二
淺談房地產(chǎn)成本管理
摘要:長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤,一般都不是十分關(guān)注成本管理,在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下,由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇,加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),成本管理,工程成本,改進(jìn)方法
中圖分類號(hào): F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善,房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強(qiáng)。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo),各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置,才能增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭力。當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象,致使成本失控日益嚴(yán)重,成本水平居高不下,嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高,影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分,其中,土地成本和工程成本所占比較比重較大,合計(jì)可達(dá)70%-80%,土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小。因此,工程成本控制毫無疑問是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵之一,而且是動(dòng)態(tài)博弈的控制。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問題進(jìn)行分析,僅從工程成本方面進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) :
1、根據(jù)單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、市場情況,確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃,提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想,履行立項(xiàng)審批程序。
2、進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算,編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃,確定項(xiàng)目目標(biāo)成本(含各分項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)),分解成本費(fèi)用控制指標(biāo),落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。
3、遵循基本建設(shè)程序,進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作,對房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制,對可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控,保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。
4、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系,防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故,努力縮短開發(fā)周期,嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用,加速投資回報(bào),提高投資回報(bào)率。
5、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算,及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況,按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料,堅(jiān)持成本報(bào)告制度,保證成本信息交流的及時(shí)、有效。
6、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素,用足用活各種政策、資源,提高成本控制的預(yù)見性,努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。
二、工程成本管理普遍存在的問題:從總體上說,目前我國造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過程的管理,但在實(shí)際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點(diǎn):
1、我國現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的,只注重在施工過程中的造價(jià)控制,忽視工程開工前投資決策階段對造價(jià)的控制。
2、工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主,忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì),優(yōu)化設(shè)計(jì)有效的控制造價(jià)。
3、工程造價(jià)管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、決算價(jià),這六個(gè)階段的造價(jià)分別由建設(shè)單位及其主管單位、設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)各自管理,沒有建立前者控制后者,后者影響前者的有效的工程造價(jià)管理體系。
4、我國目前的工程造價(jià)管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場經(jīng)濟(jì)中,由于市場機(jī)制的作用和多方面的影響,工程造價(jià)的運(yùn)動(dòng)變化更快、更復(fù)雜。
6、成本管理意識(shí)上的誤區(qū),沒有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后,忽視成本目標(biāo),強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。
8、目前的房地產(chǎn)公司難以在短時(shí)間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額,編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導(dǎo)、監(jiān)督和評價(jià)。
三、成本管理的改進(jìn)方法:
正確工程項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)施工周期,從施工準(zhǔn)備開始,經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個(gè)過程中分階段進(jìn)行目標(biāo)成本、實(shí)際成本的實(shí)際對比,對各階段目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行差異分析,提出改進(jìn)建議,使實(shí)際成本接近或控制在目標(biāo)成本之下。1.控制采購成本利用科學(xué)的決策分析方法,合理決定經(jīng)濟(jì)訂貨量或經(jīng)濟(jì)批量、決定采購項(xiàng)目、選擇供應(yīng)單位、決定采購時(shí)間;進(jìn)一步推進(jìn)集中采購制,建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務(wù)的統(tǒng)一采購平臺(tái),實(shí)現(xiàn)價(jià)格、供應(yīng)商等資源共享;推進(jìn)直供制,逐步取消中間供應(yīng)商;建立采購責(zé)任制,強(qiáng)化采購人員、審價(jià)人員的責(zé)任意識(shí);整頓輔料、零星物資采購價(jià)格,采購價(jià)格要在前一次采購銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上逐步下降;探索建立采購獎(jiǎng)罰制度,獎(jiǎng)罰要與領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)人掛鉤;加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)力量,降低采購成本。2.編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算。工程中標(biāo)后開工之前,造價(jià)編制與管理人員應(yīng)指導(dǎo)項(xiàng)目部確定工程的目標(biāo)責(zé)任成本,項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)責(zé)任成本編制控制計(jì)劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機(jī)的配備及市場趨勢分別控制定出材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)及數(shù)量比較大的材料單價(jià)控制表,并制定出各分部分項(xiàng)工程的責(zé)任預(yù)算。項(xiàng)目部以各分部分項(xiàng)工程的實(shí)物量為基礎(chǔ),按照部門、施工隊(duì)和班組的分工進(jìn)行分解,形成各部門、施工隊(duì)和班組的責(zé)任成本,為以后的成本控制作好準(zhǔn)備。項(xiàng)目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標(biāo)的分項(xiàng)工程承包合同,各工長將承包指標(biāo)以施工任務(wù)書形式落實(shí)到施工隊(duì)組,各施工隊(duì)組以定額為依據(jù),對施工小組逐日下達(dá)施工任務(wù)。3.最高決策層從思想層面上充分認(rèn)知決策成本,決策的成本,直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下,適當(dāng)增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入,謹(jǐn)慎決策,將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析,同時(shí)自覺運(yùn)用管理科學(xué)中一切科學(xué)的決策方法,可以更加科學(xué)合理地決策。4.加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用,以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面:控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高,故障成本就越低。5.堅(jiān)持現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,堵塞浪費(fèi)漏洞?,F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理,稍有不慎,就會(huì)造成浪費(fèi)和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本的關(guān)系,四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象,按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。成本信息是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容,主要把成本納入企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理整體框架中,才能形成財(cái)務(wù)成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結(jié)構(gòu)出發(fā),對企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制、改善、了解,才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來,房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定,必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā),通過對競爭對手的價(jià)值鏈進(jìn)行整合分析,才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息,為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程,只有從根本上完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理策略和體系,才能合理控制企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施成本,為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻(xiàn):
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