房地產(chǎn)工程管理論文(2)
房地產(chǎn)工程管理論文
房地產(chǎn)工程管理論文篇二
淺析房地產(chǎn)工程管理
【摘 要】工程管理在房地產(chǎn)的開發(fā)工作中有著重要的地位，怎樣做好工程的管理工作一直是房地產(chǎn)開發(fā)商們一個長期困擾的問題。如果解決好這個主要的問題，將會使工程管理邁上一個嶄新的臺階。房地產(chǎn)工程的周期長，綜合性較強，在房地產(chǎn)工程的不同進(jìn)行階段，工程管理的側(cè)重點也有所不同。盡管這些內(nèi)容擁有不同的側(cè)重點，但工程管理在工程的各個階段都非常重要。房地產(chǎn)工程的管理能否成功直接影響到住宅建造的質(zhì)量。房地產(chǎn)的工程管理工作主要是通過出色的勘探及設(shè)計單位，高素質(zhì)的項目經(jīng)理和施工企業(yè)并且創(chuàng)建高效且合理的管理模式來實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。既要保證工程施工的質(zhì)量和成本又要注重技術(shù)的合理性，因此加強房地產(chǎn)的工程管理工作有著十分重要的現(xiàn)實意義。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 工程項目 管理
1.工程管理的涵義
工程管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個非常重要環(huán)節(jié)，也是一個具有實質(zhì)性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，解決好這個主要的問題，將令工程管理跨進(jìn)一個嶄新的領(lǐng)域。工程管理具體可以分作為工程成本管理、工程質(zhì)量管理和工程進(jìn)度管理。
工程進(jìn)度管理是管理的過程，時間就是生命，時間就是金錢，加快工程的進(jìn)度，節(jié)省工程的工期，高效快速的進(jìn)行日常的生產(chǎn)運作，才能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中取得一席之地，不被瞬息萬變的市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理的結(jié)果，工程質(zhì)量是整個工程的根本，只有在充分滿足工程質(zhì)量的前提下，工程進(jìn)度管理才具有意義，不但要造名，更要造實。用質(zhì)量來為自己說話才可以底氣十足。工程成本管理是管理的造價，工程的造價是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的核心控制區(qū)，合理的降低工程的造價，不但可以使房地產(chǎn)的開發(fā)追求到最大的利潤，還可以增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。
2.房地產(chǎn)工程管理的方式
想要做好房地產(chǎn)的工程管理工作主要有三種方式：
(1)選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。
項目經(jīng)理和施工企業(yè)的素質(zhì)高低，直接影響著整個工程的進(jìn)度和工程的質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)該有一整套完備的組織框架，例如施工企業(yè)的誠信度和可靠度、施工企業(yè)的資質(zhì)、施工企業(yè)的機械設(shè)備、施工企業(yè)的技術(shù)力量、企業(yè)近三年內(nèi)的工作業(yè)績、員工的素質(zhì)以及能力、項目經(jīng)理的資質(zhì)、項目經(jīng)理的能力及素質(zhì)等。施工企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)可以幫助工程能夠更好更快的完成任務(wù)。企業(yè)的誠信度高表明企業(yè)一貫都擁有可靠的聲譽和技術(shù)力量。一個好的項目經(jīng)理對于房地產(chǎn)的工程管理會發(fā)揮出強大的推動作用。項目經(jīng)理經(jīng)驗豐富，對整個工程的把握能夠做到恰到好處。員工的能力和素質(zhì)的高低對整個工程有著巨大的影響。集體的力量大。只有多方面的了解和掌握這類信息，嚴(yán)格的進(jìn)行篩選，才可以為我們選出優(yōu)秀的項目領(lǐng)導(dǎo)班子提供更加合理的依據(jù)。
(2)選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。
優(yōu)秀的單位往往是工程建設(shè)的先遣兵一支優(yōu)秀的勘探隊伍可以對土質(zhì)的情況進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，為基礎(chǔ)設(shè)計提供更為合理的依據(jù)，大大的降低了工程的造價。一個好的設(shè)計單位可以精確的對房屋建筑進(jìn)行設(shè)計，優(yōu)化工程的結(jié)構(gòu)，降低并且可以避免無謂的浪費，節(jié)約了工程的造價并加快了整個工程的進(jìn)度。
(3)建立高效合理的管理模式。
高效可靠的管理模式雖然是一種十分廣泛的行為，但是也可以進(jìn)行系統(tǒng)性的分類。例如工程資料的管理、工程隊伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我們要加大對甲供材的市場調(diào)研力度，多方面的進(jìn)行區(qū)分和比較，進(jìn)行合理的選材和選價，嚴(yán)格把好材料的數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)，有效地加快材料供應(yīng)的速度，這就為加快工程的進(jìn)度提供了幫助、在提高工程質(zhì)量的同時還降低了整個工程的成本。工程隊伍是整個工程建設(shè)的中堅力量，所以要對整個工程隊伍采取行之有效的管理，例如進(jìn)行有效的獎罰制度、合理的施工組織設(shè)計等，這樣才可以保證工程的質(zhì)量和工程的進(jìn)度。工程資料是整個工程的檔案，詳細(xì)記錄下了工程建設(shè)的整個過程，呈現(xiàn)出工程的特征。真實且具體的記錄好工程資料，可以切實的反映出整個工程質(zhì)量的高低，為工程質(zhì)量的審定提供了可以參考的數(shù)據(jù)。
3.房地產(chǎn)項目管理主要存在的問題
如今，因為我國的房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理水平相對較低，許多房地產(chǎn)開發(fā)的項目普遍存在交房時間拖后、前期的物業(yè)管理水平低、房產(chǎn)質(zhì)量較差等一系列的問題。我們主要從房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的各個時期所存在的問題采取詳細(xì)的分析。
3.1決策時期主要存在的問題
現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)的項目管理在項目的決策時期所面臨的問題主要包括兩個方面：一方面是房地產(chǎn)業(yè)項目管理的決策機制還不夠完善。我國國內(nèi)的許多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商大多出身于其他行業(yè)的成功者或者包工頭，因此，他們的主要領(lǐng)導(dǎo)人并不具有一定的房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識，對項目管理的認(rèn)識也并不全面。另一方面就是企業(yè)對市場的調(diào)查還不夠全面，信息收集的不夠充分。大多數(shù)開發(fā)商依然沉溺在二十一世紀(jì)初期的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，他們還一直抱著只要手中有房子，就不會存在沒有人要的心態(tài)。所以對項目前期的房地產(chǎn)市場沒有采取全面的調(diào)查，對其相關(guān)的信息也沒有進(jìn)行充分的收集，也沒有對項目的可行性進(jìn)行更為深入的研究。即便是收集了許多相關(guān)的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息還不夠充分。這些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，對項目工程的可行性只是進(jìn)行大概的估計，進(jìn)而對沒有辦法對項目市場進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，因此無法把握項目的最佳時機。項目的決策時期中存在的問題，會對以后項目的管理造成很大的困難，甚至?xí)葑兂蔀檎麄€項目管理的工程建設(shè)問題和技術(shù)問題。
3.2設(shè)計時期主要存在的問題
房地產(chǎn)項目的管理在設(shè)計時期遇到的問題主要為以下兩方面：其一，重視施工卻忽略了設(shè)計，給成本的控制帶來極大的難度。在國內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為明顯的就是十分注重項目在施工階段的投資控制，幾乎沒有考慮到對投入的合理資金能夠取得經(jīng)濟而又適用的有形建筑產(chǎn)品。重視項目工程的施工卻忽略了其設(shè)計幾乎在任何一家房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。成本的投資控制主要是有施工圖紙確立的，在施工的圖紙已經(jīng)設(shè)計完成的前提下，再對項目的成本范圍實行控制，就會很難實現(xiàn)控制成本的目標(biāo)。其二，對房產(chǎn)外形的設(shè)計大多數(shù)情況下都隨波逐流，不能因地制宜，充分滿足消費者的內(nèi)心需求。不能從當(dāng)?shù)氐南M者的內(nèi)心需求出發(fā)，大多都借用國外樓盤的風(fēng)格來進(jìn)行設(shè)計，建設(shè)出的樓盤風(fēng)格以及戶型等與現(xiàn)代的消費者內(nèi)心需求相差的太遠(yuǎn)。
3.3實施時期主要存在的問題
房地產(chǎn)在實施時期出現(xiàn)的問題是工期拖延的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的項目管理中，難度最大的工作就是業(yè)主與企業(yè)間簽訂好的施工合同中的分包工程。因為在工程的招標(biāo)過程中，簽訂的工程的施工合同并不嚴(yán)密。因此，在業(yè)主以后對項目進(jìn)行管理時就會出現(xiàn)很大的困難，特別是在工程的配合與接口這兩個方面上存在的問題最多，最終造成工期延遲情況的發(fā)生。
4.結(jié)語
中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了一個嶄新的歷史階段，市場的規(guī)模日益擴大，企業(yè)之間的競爭也變得異常激烈。面對嶄新形勢，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)如何做好項目管理工作，將變成企業(yè)的生存之本，也將成為提升提升企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。
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