建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。下面由學習啦小編為你詳細介紹建設用地使用權的相關法律知識。

　　建設用地使用出讓有什么法律風險?

　　一、建設用地使用權取得的方式

　　(一)出讓：1、招拍掛取得;2、協(xié)議取得;

　　(二)劃撥用地;

　　(三)轉讓：1、資產轉讓;2、股權轉讓;3、直接轉讓土地

　　(四)合作開發(fā)

　　以上土地取得方式中，(一)、(二)類屬于土地一級市場范疇，(三)、(四)類屬于土地二級市場范疇。

　　二、建設用地使用權出讓的法律風險

　　(一)無效的法律風險

　　1、未經法律授權的主體簽訂的國有土地使用權出讓合同的法律風險

　　根據我國法律規(guī)定：出讓國有土地使用權的適格主體為市、縣級人民政府土地管理部門。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條第二款 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條　本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。

　　問題：區(qū)級人民政府、省級人民政府、直轄市人民政府土地管理部門、開發(fā)區(qū)管委會有無土地使用權出讓主體資格?

　　根據上述法律及司法解釋的規(guī)定：只有市、縣級人民政府土地管理部門享有法定的土地出讓權，法律、法規(guī)從未賦予過省級人民政府、區(qū)級人民政府土地管理部門行使土地出讓權。土地出讓權本質上屬于行政專屬權利，法無授權不得行使。

　　直轄市人民政府土地管理部門在這里應當屬于市級人民政府范疇，具有土地出讓權利。如果將直轄市人民政府歸為省級人民政府，下轄區(qū)級人民政府也無土地出讓權，必將導致直轄市范圍內的很多土地無法出讓，這并不是房地產管理法及城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例立法的應有之義。

　　最高人民法院通過司法解釋明確規(guī)定：開發(fā)區(qū)管委會作為土地出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同，應當認定無效。解釋施行前，開發(fā)區(qū)管委會與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣級人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。因此：開發(fā)區(qū)作為出讓主體簽訂的土地出讓合同原則上無效，但滿足兩個條件后可以認定有效(1)開發(fā)區(qū)管委會與受讓人簽訂的土地出讓合同的時間是在解釋施行前;(2)起訴前經市縣級土地管理部門追認。

　　最高人民法院對省級人民、區(qū)級人民政府土地部門作為出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同的效力雖沒有明確規(guī)定，但根據其對開發(fā)區(qū)簽訂土地出讓合同的態(tài)度可以推定：解釋施行后，無土地出讓權的主體與受讓人簽訂的建設用地使用權出讓合同應當一律認定無效。

　　2、2002年《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》施行后， 以協(xié)議方式出讓經營性建設用地的法律風險

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第13條確立了土地使用權可以采取招標、拍賣或協(xié)議三種方式。

　　《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　至此，我國國有土地使用權出讓有招標、拍賣、協(xié)議和掛牌四種方式。

　　《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》各類經營性用地及經營性用地之外的土地有兩個以上的意向用地者的，必須以招拍掛方式出讓。該規(guī)定勢必限制了以協(xié)議方式出讓經營性用地。

　　2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協(xié)議出讓經營性土地的做法被正式叫停。831大限

　　問題：《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》施行后，以協(xié)議方式出讓經營性建設用地的合同是否有效?

　　個人認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》為法律，《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》為部門規(guī)章，規(guī)章的內容與法律規(guī)定相抵觸，應當適用法律的規(guī)定，同時，根據《合同法》解釋一的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合同才無效。《招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》施行后，通過協(xié)議方式簽訂的經營性建設用地出讓合同雖然違反部門規(guī)章，或者也可以說是違反國家政策，但未達到違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定的程度。所以，違反該政策并不導致合同無效。但違反該政策可予以行政制裁，即合同有效但因存在違反國家的政策而不能實際履行，合同雙方均可申請解除合同，根據雙方各自的過錯程度承擔相應的法律責任。

　　2009年《中華人民共和國物權法》施行后，將經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓國有土地上升為法律的強制性規(guī)定。今后，未通過招拍掛而以協(xié)議方式簽訂的經營性建設地用地的土地出讓合同應當被認定為無效合同。

　　在簽訂國有土地出讓合同時注意取得土地是否符合法律規(guī)定的方式，否則可能無效。尤其是在BT項目中政府部門以土地換項目的情況。