房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本利潤分析
房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑已經(jīng)是不爭的事實(shí)，但低到如此地步還是讓人大跌眼鏡。為什么呢?下面學(xué)習(xí)啦小編整理了相關(guān)資料分享給大家，歡迎閱讀！
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本利潤分析
近幾年，除很多個(gè)人投資投機(jī)房產(chǎn)外，很多企業(yè)不管原先經(jīng)營何種主業(yè)，也抽出資金投入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?；仡?a href='http://m.rzpgrj.com/zjzongjie/' target='_blank'>總結(jié)，很多企業(yè)家慶幸正確決策，收獲頗豐。但至今房地產(chǎn)行業(yè)利潤云遮霧繞，外界猜測莫衷一是。幾年前，國家統(tǒng)計(jì)局曾公布房地產(chǎn)行業(yè)利潤率不到10%，主要房地產(chǎn)公司自己宣稱10%左右，有人測算是25%左右，也有人稱50%以上。從上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析，除萬科近幾年毛利率40%左右，凈利率10%左右外，絕大多數(shù)企業(yè)毛利率在50%以上，凈利率15%以上。但對很多為單個(gè)項(xiàng)目成立的房地產(chǎn)公司而言，充分利用信貸金融杠桿，動(dòng)用的自有資金有限，實(shí)際利潤率會(huì)非常高。當(dāng)然，實(shí)際利潤率究竟如何，只有房地產(chǎn)企業(yè)核心人員知道。
該項(xiàng)目位于三線城市，計(jì)劃二至三年完成。由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)非常成熟完整，設(shè)計(jì)、建筑、安裝、市場、銷售都可以通過外包和委托方式實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目銷售前除土地成本及部分稅收外，實(shí)際出資很少，也不需要成立較大的管理或銷售團(tuán)隊(duì)。從上表可以算出，土地成本占銷售比為33.1%;建安成本為21.2% ，較高，建筑商要墊資;稅收成本7.7% (不含所得稅)，其中土地增值稅沒有也按累進(jìn)稅率征收，按政府核定征收。項(xiàng)目凈利潤率為24%，但實(shí)際利潤率會(huì)更高，主要是因?yàn)椋阂?，企業(yè)所得稅實(shí)繳肯定不會(huì)這么高，房地產(chǎn)企業(yè)自有對策如銷售收入不全部確認(rèn)等。二，房產(chǎn)另外一個(gè)不能說的秘密是拿到土地后修改規(guī)劃，提高容積率。三，兩年以后如房價(jià)繼續(xù)上漲。
如果從資本投資回報(bào)率來講，一種方案是只出資支付土地成本及少量管理成本，投資回報(bào)率為 72.6%。另一種方案是出資支付一本的土地成本，其余融資，雖然要支付較高的利息，但投資回報(bào)率會(huì)達(dá)到118.5%。如果上面的實(shí)際利潤率更高，則實(shí)際投資回報(bào)率也會(huì)更高。這也佐證了為什么那么多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
可以得出結(jié)論，在前幾年土地成本更低、房價(jià)漲幅巨大、金融杠桿更容易的情況下，房地產(chǎn)利潤可想而知。即使今日，相比較其它行業(yè)，房地產(chǎn)仍然是值得投資的行業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本
對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
(一)開發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
1.土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
3.前期工程費(fèi)。
前期工程費(fèi)主要包括：
(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
4.建安工程費(fèi)。
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。
6.公共配套設(shè)施費(fèi)。
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
7.不可預(yù)見費(fèi)。
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。
8.開發(fā)期間稅費(fèi)。
開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
(二)開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。
2.銷售費(fèi)用。
它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：
(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2%一3%;
(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%一2%;
(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%一1%。
以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%一6%。
3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
一般情況下資金是自有的，不過也有很多企業(yè)是通過銀行借款籌集資金的。
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