2017年商洛市物業(yè)
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。下面由學習啦小編為大家整理的2017年商洛市物業(yè)，希望大家喜歡。
2017年商洛市物業(yè)
第一章總則
第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
業(yè)主是指已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人。尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
使用人是指房屋的承租人和其他實際使用人。
第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則。
第五條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第六條市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章業(yè)主和業(yè)主自治管理
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)管理服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列義務：
(一)遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)管理服務費;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第十條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門劃定。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設施設備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府確定。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十二條規(guī)定的，建設單位應當在15日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設單位未及時履行告知義務的，業(yè)主可以書面形式告知。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?？h區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門應當予以指導。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本辦法規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。
第十四條業(yè)主大會籌備組由5至9人組成，其中街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府工作人員1名，建設單位的代表1名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。
第十六條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;
(六)承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十七條業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。
業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。
第十八條業(yè)主大會決定下列事項：
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;
(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起3日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十九條業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，全體業(yè)主可以參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
第二十條首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十一條管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
第二十二條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起15日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。
第二十三條業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議15日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。
第二十四條業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。
第二十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行大會的決定;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務合同的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;
(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。
未當選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第二十八條業(yè)主委員會組成人員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業(yè)主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務合同惡意拖欠物業(yè)管理服務費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職;
(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備必要的工作時間。
第二十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。
住房和城鄉(xiāng)建設部門應當在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第三十條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十一條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第三十二條業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在15日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十四條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。
第三章前期物業(yè)管理
第三十六條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。
第三十七條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第三十八條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時業(yè)主規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時公約還應當對物業(yè)交付后的裝飾裝修有關(guān)事項作出約定。
第三十九條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第四十條建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十一條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第四十二條前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第四十三條建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)因小區(qū)建設遺留問題而導致前期物業(yè)服務期滿后業(yè)主不能選聘物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位應當繼續(xù)聘請物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)實施物業(yè)服務。
第四十四條前期物業(yè)服務期滿小區(qū)驗收合格而業(yè)主又未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，當?shù)匚飿I(yè)管理單位應督促業(yè)主盡快選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不能擅自處分。
第四十六條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第四十七條建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
建設單位應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。
第四十八條建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應當提供物業(yè)服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。
第四十九條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第五十條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第四章物業(yè)管理服務
第五十一條從事物業(yè)管理服務的企業(yè)應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)管理單位應當對物業(yè)管理人員進行培訓、考核，提高物業(yè)管理服務水平。
第五十二條一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務。
第五十三條物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十五條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十七條規(guī)定的有關(guān)資料。
第五十六條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十七條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間必須做好交接工作。
第五十七條物業(yè)服務費應當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
第五十八條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定或者價格主管部門批復交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第五十九條物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費應當按規(guī)定核算，向業(yè)主說明理由、提供發(fā)票，照章納稅，并接受價格、物業(yè)管理等相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督。
第六十條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用：
(一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;
(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;
(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;
(四)物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
物業(yè)服務企業(yè)應當每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。
第六十一條供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十二條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止和處理。
第六十三條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應及時向有關(guān)行政管理部門報告，并且協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第六十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理公約的有關(guān)規(guī)定。否則，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第六十五條住房和城鄉(xiāng)建設部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章物業(yè)的使用和維護
第六十六條業(yè)主、使用人應當遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，愛護居住區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設施設備和花草樹木。
第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途。
業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關(guān)手續(xù)，取得業(yè)主委員會同意并告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第六十八條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)公共部位，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第六十九條供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域各自產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀，維修養(yǎng)護費用自行承擔。
物業(yè)服務企業(yè)受上述單位委托對相關(guān)管線和設施設備進行維修養(yǎng)護，所需費用由委托單位支付。
第七十條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第七十一條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第七十三條業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會的同意，依法報有關(guān)行政主管部門審批。
第七十四條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，責任人應當及時維修養(yǎng)護，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成損失的，責任人應當賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施、設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章法律責任
第七十五條住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十六條建設單位擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正;逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十八條未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第七十九條物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令停止違法行為，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)一并委托給或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十一條建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第八十二條有下列行為之一的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，處以罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地、損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十三條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十四條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十五條挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十六條違反本辦法規(guī)定的其他行為，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第八十七條國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依照有關(guān)規(guī)定給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第八十八條本辦法自2011年9月1日起施行。有效5年。
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