服務(wù)業(yè)選址考慮的因素
在人們的普遍認(rèn)知下,品牌服裝店的選址應(yīng)該是在人群密集的商業(yè)區(qū)。這也是市場所最能直接聯(lián)想到的。然而,令人記憶深刻的卻往往是“無心插柳柳成蔭”式的發(fā)現(xiàn)。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開服務(wù)業(yè)選址考慮的因素，希望能幫到你。
服務(wù)業(yè)選址考慮的因素
設(shè)施選址影響因素的權(quán)衡
在進(jìn)行設(shè)施選址時，企業(yè)有很所要考慮的影響因素。在考慮這些因素時，需要注意的是：第一，必須仔細(xì)權(quán)衡所列出的這些因素，決定哪些是與設(shè)施選址緊密相關(guān)的，哪些雖然與企業(yè)經(jīng)營或經(jīng)營結(jié)果有關(guān)，但是與設(shè)施位置的關(guān)系并不大，以便在決策是分清主次，抓住關(guān)鍵。否則，有時候所列出的影響因素太多，在具體決策時容易主次分不清楚，做不出最佳的決策。第二，在不同情況下，同一影響因素會有不同的影響作用，因此，決不可生搬硬套任何原則條文，也不可完全模仿照搬已有的經(jīng)驗。最后，還應(yīng)該注意的一點(diǎn)時，對于制造業(yè)和非制造業(yè)的企業(yè)來說，要考慮的影響因素以及同一因素的重要程度可能有很大不同。
一項在全球范圍內(nèi)對許多制造業(yè)企業(yè)所作的調(diào)查表明，企業(yè)認(rèn)為下列5組因素(每一組中又可分為若干因素)是進(jìn)行設(shè)施選址時必須考慮的：
1、勞動力條件;
2、與市場的接近程度;
3、生活質(zhì)量;
4、與供應(yīng)商和資源的接近程度;
5、與其它企業(yè)設(shè)施的相對位置。
由此可見，制造業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時，要更多地考慮地區(qū)因素，而對于服務(wù)業(yè)來說，由于服務(wù)項目難以運(yùn)輸?shù)竭h(yuǎn)處，哪些需要與顧客直接接觸的服務(wù)業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的提高有賴于對最終市場的接近與分散程度時，設(shè)施必須靠近顧客群。例如，一個洗衣店或一個超級市場，影響其經(jīng)營收入的因素有多種，但其設(shè)施位置有舉足輕重的作用。如設(shè)施周圍的人群密度、收入水平、交通條件等，將在很大程度上決定企業(yè)的經(jīng)營收入。對于一個倉儲或配送中心來說，與制造業(yè)的工廠選址一樣，運(yùn)輸費(fèi)用是要考慮的一個因素，但快速接近市場可能更重要，可以縮短交貨時間。此外，制造業(yè)的生產(chǎn)的選址來說，與競爭對手的相對位置有時并不重要。而在服務(wù)業(yè)，可能是一個非常重要的因素。服務(wù)業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時，不僅必須考慮競爭者的現(xiàn)有位置，還需估計他們對新設(shè)施的反映。在有些情況下，選址時應(yīng)該避開競爭對手，但在商店、快餐店等情況下，在競爭者附近設(shè)址有更多的好處。在這種情況下，可能會有一種“聚焦效應(yīng)”，即受聚焦于某地的幾個公司的吸引下而來的顧客總數(shù)，大于這幾個公司分散在不同地方情況下的顧客總數(shù)。
服裝業(yè)選址的特點(diǎn)
工業(yè)部門的選址決策重點(diǎn)在于追求成本最小化，而服務(wù)業(yè)的目標(biāo)則是實現(xiàn)收入最大化。這是因為制造業(yè)成本往往隨著選址地區(qū)的不同而有很大差異，而服務(wù)業(yè)的成本在一個市場范圍內(nèi)變動很小。因此，對于一個服務(wù)部門而言，特定的選址更多地是影響其銷售量和收入，而不是成本，這也就意味著服務(wù)業(yè)選址決策的重點(diǎn)應(yīng)在于確定銷售量和收入的多少。對于服務(wù)業(yè)來說，運(yùn)輸成本通常不是選址決策考慮的主要因素，由于服務(wù)項目難以運(yùn)輸?shù)竭h(yuǎn)處，那些需要與顧客直接接觸的服務(wù)業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高有賴于對最終市場的接近程度時，設(shè)施必須靠近顧客群，因此，大部分服務(wù)業(yè)，由于需要與顧客接觸都是面向市場選址。例如，一個理發(fā)店或一個超級市場，影響其經(jīng)營收入的因素有多種，但其設(shè)施位置是否靠近顧客群對其有舉足輕重的作用。如設(shè)施周圍的人口密度、收入水平、交通條件等，將在很大程度上決定這種企業(yè)的經(jīng)營收入。對于一個倉儲或配送中心來說，運(yùn)輸費(fèi)用是要考慮的一個因素，但快速接近市場可以縮短交貨時間可能對其更重要。其他服務(wù)業(yè)：如咨詢、銀行、房地產(chǎn)、維修、旅店、保健、教育、公用事業(yè)、政府等也都有不同程度的接近顧客與市場的要求。
對于制造業(yè)的工廠選址來說，與競爭對手的相對位置有時并不重要，而在服務(wù)業(yè)，可能是一個非常重要的因素。服務(wù)業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時不僅必須考慮競爭者的現(xiàn)有位置，還需估計他們對新選址的反應(yīng)。在有些情況下，選址時應(yīng)該避開競爭對手，但對于商店、小吃店等，在競爭者附近設(shè)址有更多的好處。在這種情況下，可能會有一種“聚集效應(yīng)”，即受聚集于某地的眾多設(shè)施吸引而來的顧客總數(shù)，大于分散在不同地方的這些設(shè)施的顧客總數(shù)，這就是形成某種特色商業(yè)一條街的成因。
服務(wù)業(yè)的這種特點(diǎn)，使得其選址對其經(jīng)營業(yè)績的影響約占七成左右，選址的失當(dāng)是其他經(jīng)營管理上的努力所無法挽回的。因此，服務(wù)業(yè)被冠以“選址產(chǎn)業(yè)”的稱號。
為了評價服務(wù)業(yè)接近顧客和市場的程度，服務(wù)業(yè)選址常用“商圈”的概念。商圈是指以其選址所在地的中心，沿著一定方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。
對于零售商業(yè)來說，一種做法是以某個原點(diǎn)出發(fā)，測算5分鐘的步行距離會到什么地方，然后是10分鐘步行會到什么地方，最后是15分鐘會到什么地方。根據(jù)中國的本地特色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區(qū)有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。
例如對于中小型商業(yè)店鋪來說，商業(yè)半徑為250米至500米為核心商圈，商業(yè)半徑1公里左右為中央商圈，公共交通線路可達(dá)的區(qū)域為次級商圈，整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域為周邊商圈。按此標(biāo)準(zhǔn)，中小型商業(yè)店鋪的最佳選擇當(dāng)為核心圈層，即應(yīng)重點(diǎn)考察商業(yè)半徑250米至500米范圍內(nèi)的選址因素指標(biāo)。
服裝業(yè)選址的影響因素
1.選址地區(qū)的潛在顧客群狀況：
選址商圈內(nèi)潛在顧客群狀況對服務(wù)企業(yè)是最重要的影響因素，它是企業(yè)所擁有的市場。顧客群狀況是一系列指標(biāo)的綜合，這包括選址地區(qū)人口數(shù)量和密度、日均人流量、年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。企業(yè)在選址時要根據(jù)自己的目標(biāo)顧客群進(jìn)行調(diào)查，如肯德基在中國的目標(biāo)顧客群定位為：中上收入水平的人群、追求時尚的年輕人和喜歡新奇的兒童。在這一定位下，肯德基開店選址多在商業(yè)中心，通常緊挨大型商場，一方面可以更好地面向以上這些顧客群，另一方面利用商業(yè)區(qū)相對高昂的房租，隔離資金緊張的中小規(guī)模的中式快餐店，以免受到低價競爭的影響。
服務(wù)企業(yè)在選址時對商圈內(nèi)潛在顧客群狀況一定要做大量的市場調(diào)查與可行性分析。據(jù)了解，幾乎所有進(jìn)入中國的歐美大型連鎖集團(tuán)，如家樂福、麥德龍、阿霍德、沃爾瑪、大榮、西友、伊藤洋華堂、佳世客等，在進(jìn)入中國市場之前，都對中國市場進(jìn)行了長達(dá)數(shù)年的深入細(xì)致的調(diào)查。投入了成百萬、上千萬的市場調(diào)查費(fèi)用。麥當(dāng)勞在選址時對潛在顧客的調(diào)查要花費(fèi)很多時間，甚至用秒表測算選址處人流量。其結(jié)果是他們在中國的投資鮮有失敗。
2.交通條件和相鄰產(chǎn)業(yè)情況：
交通條件對于商圈的大小有很大影響。如果選址周圍有許多的公交車，或是道路、交通方便，那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進(jìn)貨空間、車輛行人進(jìn)出是否方便、行人道、街道是否有區(qū)分、過往車輛的數(shù)量及類型、道路寬窄等，都對服務(wù)業(yè)的顧客源有所影響。不同的服務(wù)企業(yè)，對交通條件的要求各有不同，并不是道路越寬、車流越大越好。就一般城市道路交通狀況看，街面寬度小于16米的街道旁做中小型鋪面的效果就要好些，這種街道只有車道與人行道之分，且沒有護(hù)欄分隔，機(jī)動車、非機(jī)動車和人流穿行其中，很符合中國人信步逛街購物的消費(fèi)習(xí)慣。那種人行道、非機(jī)動車道、慢車道、快車道之間以及道路中心線有護(hù)欄或綠化帶隔斷的，車輛通行快，橫向人流不易通過，往往形成“假口岸”，不宜開設(shè)中小型商業(yè)店鋪。
城市規(guī)劃，如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。都會對未來服務(wù)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動態(tài)。
相鄰產(chǎn)業(yè)情況，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。地區(qū)的治安、消防、銀行服務(wù)等支撐條件，一定的商圈范圍內(nèi)競爭企業(yè)的數(shù)量，與附近服務(wù)設(shè)施的互補(bǔ)性，對服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營都有影響。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。
3.選址地區(qū)的競爭情況：
在商圈分析中，需要考慮與競爭企業(yè)的距離，競爭企業(yè)的素質(zhì)，它的商圈范圍如何。計算所有競爭對手的銷售情況，服務(wù)內(nèi)容和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的潛在銷售額中減去，得出本企業(yè)的未來銷售潛力。有些服務(wù)企業(yè)在開業(yè)前把其它企業(yè)的弱勢了解透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，服務(wù)質(zhì)量如何等，然后依據(jù)這種精確的調(diào)研結(jié)果采取具有殺傷力的打擊措施。
如何避免商圈內(nèi)競爭對手的威脅并加以有效利用，是一種雙贏的競爭方式，其手段是企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容或目標(biāo)顧客群與商圈內(nèi)其它企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補(bǔ)作用。
不同業(yè)態(tài)的服務(wù)性企業(yè)選址在同一區(qū)域，可以共生共榮，形成商業(yè)圈。然而，趨同業(yè)態(tài)的服務(wù)性企業(yè)選址在同一區(qū)域，若企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容或目標(biāo)顧客群相同，往往會兩敗俱傷。例如：目前，國內(nèi)商家大多以家樂福為榜樣，選址在城區(qū)中心地帶，開營業(yè)面積上萬平方米的綜合性超市，但由于缺乏象家樂福那樣的全球化的采購體系，貨品與價格趨同，勢必短兵相接，易陷入打價格戰(zhàn)的泥潭。
人們常把家樂福、麥德龍相提并論，這兩個巨頭在不少城市毗鄰而居卻相安無事。原因在于雙方因業(yè)態(tài)不同而不正面交鋒。家樂福的大賣場針對普通消費(fèi)者，麥德龍實行會員制，實際上是某種批發(fā)業(yè)態(tài)。
4.企業(yè)的獨(dú)特性：
小餐館、小超市、小型連鎖店、發(fā)廊、醫(yī)藥店等，這類服務(wù)性企業(yè)有即時消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。企業(yè)通過最大限度地接近顧客，與顧客建立起鄰里關(guān)系，贏得較好且穩(wěn)定的經(jīng)營收益。他們的商圈較小，目標(biāo)顧客群固定為徒步5-10分鐘可到達(dá)購物的居民，80%顧客為有目的的購物。因此，這類企業(yè)多在住宅小區(qū)內(nèi)選址，也有在車站、醫(yī)院、娛樂場所針對流動顧客選址。
大型綜合性超市的目標(biāo)顧客為消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層，為滿足他們的日常消費(fèi)需求和企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營的優(yōu)勢，其商品種類齊全，同一商品的規(guī)格、等級、品種也較為豐富。這類企業(yè)的選址會更重視中央商圈的顧客群狀況和交通條件對銷售輻射半徑的影響。因此，這類企業(yè)多在目標(biāo)顧客集中的住宅區(qū)、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)選址。
交通條件則是賓館選址需要考慮的首要條件，在選址點(diǎn)的百米方圓內(nèi)有三條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線為好。最好選址就靠近如機(jī)場、火車站、汽車終點(diǎn)站、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場或風(fēng)景旅游點(diǎn)等區(qū)域。
總之，每一種服務(wù)性企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補(bǔ)和繁榮市場的作用。只有切實了解各種業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長處，取得最大的效益。
5.企業(yè)經(jīng)營策略：
不同類型的服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營策略各有不同，即使同一類型的服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營策略也不盡相同。如商品的高流通性是大型超市的經(jīng)營策略。相對而言，大型超市的凈利率非常低，一般來說只有2-4%，但是大型超市獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。大批量采購只是所有商場商品高速流轉(zhuǎn)的集中體現(xiàn)而已。經(jīng)營策略需要具體的支撐手段，大型超市這種高流通性的經(jīng)營策略從根本上是靠商品價格優(yōu)勢吸引大量有購買力和購買意愿的顧客流來支持的，正確地選址是企業(yè)能夠長期保持這種顧客流的關(guān)鍵。以北京為例，傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)雖然還是人流如織，但王府井、西單和大柵欄地區(qū)的游客正趨向于“只游不買”，市區(qū)正在日益走向空心化。有車族喜歡在交通還可以的三環(huán)路或周圍更遠(yuǎn)處購物，普通居民也開始習(xí)慣在社區(qū)的綜合超市中花去更多時間。
小超市的經(jīng)營策略則是通過最大限度地接近顧客，給顧客帶來盡可能多的便利，如營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時，選址在居民住宅區(qū)使居民徒步購物幾分鐘即可到達(dá)，經(jīng)營以購買頻率高的商品為主，充分利用營業(yè)面積，以此贏得較高的凈利率和穩(wěn)定的經(jīng)營收益。
6.企業(yè)的協(xié)作管理水平：
服務(wù)性行業(yè)的供應(yīng)協(xié)作管理水平也是決定服務(wù)性企業(yè)收入與競爭力的主要影響因素。服務(wù)性企業(yè)常常通過借鑒制造業(yè)的管理經(jīng)驗來提高企業(yè)的管理水平。后勤補(bǔ)給的配送能力、效率、管理績效等都是在選址時要考慮的實際問題。如家樂福1995年進(jìn)入中國市場后，短時間內(nèi)便在相距甚遠(yuǎn)的北京、上海和深圳三地開出了大賣場，就是因為他們各自獨(dú)立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)家樂福自己的統(tǒng)計，從中國本地購買的商品占了商場里所有商品的95%以上，僅2000年采購金額就達(dá)15億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購網(wǎng)絡(luò)，家樂福還會在2003年底分別在中國的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設(shè)區(qū)域化采購網(wǎng)絡(luò)。
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3.如何做好商鋪選址
5.餐飲開店如何選址